Правила купли продажи квартиры


Сделка по продаже квартиры от А до Я


5 октября 2020, 14:00Продажа квартиры — не самая простая задача, особенно в последние годы: покупателей мало, и они диктуют свои условия. Однако если подойти к сделке ответственно и сделать всё правильно, квартиру можно продать достаточно быстро и с минимальным дисконтом или вообще без него. Рассказываем, из чего складывается этот процесс и на что важно обратить внимание на каждом этапе, чтобы всё прошло гладко.Уточните, можно ли в принципе продать вашу квартируСогласие всех собственниковПродать квартиру может только её собственник, то есть вы лично или ваше доверенное лицо.

Разные хлопоты по поиску покупателей и подготовке сделки можно поручить риелтору или вашему поверенному (у них должна быть нотариальная доверенность, в которой перечислены все действия, на которые вы им даёте полномочия), но на сделке всё равно присутствовать должны вы лично. Если вы не можете присутствовать на сделке по объективным причинам (например, живёте в другой стране и не можете уехать), по закону можно провести сделку без вашего участия, если у вашего представителя есть генеральная доверенность. Иногда покупатели соглашаются на это.

Но чаще — нет, так как велик риск подлога документов.

Если у квартиры несколько собственников, нужно, чтобы на продажу согласились все. Если квартира находится в долевой собственности (то есть каждому собственнику принадлежит определённая часть квартиры, например, одна треть или половина), договор о продаже квартиры обязательно нужно заключать у нотариуса, а всем собственникам придётся заверить своё согласие подписью — одновременно, в присутствии других собственников и нотариуса. Если собственность совместная (то есть распределения по долям нет), можно заключать договор в простой письменной форме, идти к нотариусу в этом случае необязательно.Отсутствие обремененийЕсли квартира находится под арестом или в залоге, продать её не получится.

Оказаться под арестом квартира может, например, в ходе судебного спора, когда идёт разбирательство, кому эта недвижимость принадлежит. Пока суд не разрешит этот вопрос, на квартиру будет наложен арест.Если квартира находится в залоге, продать её можно будет только с согласия банка или другого залогодержателя. Не стоит переживать, если вы продаёте квартиру, за которую ещё не выплатили ипотеку.

Таких сделок на рынке очень много, схема хорошо отработана, поэтому риск мошенничества минимален (и возможен только со стороны продавца).Все обременения на квартиру (арест, залог, рента и т.

д.) отражаются в выписке ЕГРН — её покупатель обязательно попросит или закажет сам перед сделкой, так что скрыть эту информацию не получится, да и Росреестр такую сделку не зарегистрирует.

Кроме того, есть другие виды обременений, которые могут усложнить продажу квартиры.

Как собственник вы, скорее всего, должны о них знать, но на всякий случай это стоит .Нехорошая квартираЕсть квартиры, которые в принципе менее охотно покупают, так как у них есть те или иные минусы. К таким относятся:

  1. Квартиры с несогласованными перепланировками (особенно те, где изменения невозможно согласовать). Если Жилинспекция о них узнает, всё придётся возвращать на место. Такой риск захотят взять на себя немногие (ведь если не вернуть всё, как было, квартиру можно и потерять). Перед сделкой у вас, скорее всего, попросят показать технический паспорт БТИ — по нему легко определить несоответствие реальной планировки той, что указана в документах. Если перепланировку всё-таки можно узаконить, лучше сделать это до сделки и заказать новый техпаспорт. Получить его можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  2. Квартиры, где один из собственников страдает подтверждённым психическим заболеванием или просто пожилой человек. В этом случае будьте готовы, что от вас или вашей пожилой бабушки (если она, к примеру, тоже собственник) потенциальный покупатель потребует справку из ПНД (психоневрологического диспансера), чтобы проверить диагноз и показания и убедиться, что она может участвовать в сделках. Сходить за справкой можно вместе с ним — чтобы он был уверен, что вы не принесёте подделку. Если вы стоите на учёте в наркологическом диспансере, вам нужно будет пройти полную экспертизу, которая должна подтвердить, что вы можете участвовать в сделке. А если у вас есть опекун, то за сделку будет отвечать он, и для этого вам нужно будет получить разрешение органов опеки. Покупатель также может настоять на том, чтобы на сделке присутствовал нотариус, который сделает её видеозапись.
  3. Квартиры, которые находятся в собственности менее года, — только что купленные, недавно полученные по наследству, по договору дарения или ренты. Подозрительный покупатель обязательно прокрутит в голове сценарий, в котором после заключения сделки вдруг объявляются наследники, обнаруживается живой рентополучатель, а бабушка впадает в маразм и договор дарения объявляется недействительным. Всё это — риск оспаривания сделки. Проверить, что всего этого не произойдёт, в большинстве случаев можно только косвенно, также на рынке недвижимости нередки подлоги документов. Даже если вы купили квартиру и решили продать её через несколько месяцев, это насторожит потенциальных покупателей — такое часто встречается в мошеннических схемах. Вам нужно подготовить доказательства того, что предыдущую сделку точно нельзя оспорить и все документы в порядке.
  4. Квартира, один из собственников которой находится в местах лишения свободы или признан пропавшим без вести. Например, кто-то из ваших родственников-сособственников сидит в тюрьме и, разумеется, не сможет появиться на сделке. Покупателя это, конечно, насторожит. Выход есть — можно оформить доверенность, и тогда присутствие заключённого на сделке будет необязательным, но, безусловно, ответственный и осторожный покупатель тысячу раз перед этим подумает.
  5. Квартира, купленная с использованием материнского капитала. Нюанс в том, что использование материнского капитала в сделке нигде не фигурирует. Покупатель может только проверить записи в паспорте о наличии детей и попросить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате — но это всё косвенные доказательства. Также иногда использование материнского капитала в покупке указывается в договоре купли-продажи. Но не всегда. Если вы продадите квартиру, для покупки которой был использован материнский капитал, и обман раскроется, вам грозит уголовное наказание.

Как правило, такие квартиры продаются со скидкой или долго ищут своего покупателя (а иногда и то, и другое).У идеальной квартиры для продажи — один владелец, в ней никто не прописан, она много лет находится в собственности, владение — на основании первичной приватизации или договора купли-продажи.Соберите нужный пакет документов для продажиЧтобы продать квартиру, вам понадобятся оригиналы следующих документов:

  1. Документ, на основании которого вы получили квартиру. Это может быть договор купли-продажи, договор передачи, договор дарения или ренты.

    Этот договор у вас должен быть в наличии. Если вы его потеряли, дубликат можно запросить в Росреестре. Если сделка была нотариальная, тогда нужно запрашивать дубликат в архиве нотариуса.

  2. Выписка из домовой книги или единый жилищный документ (ЕЖД).

    В документе будет указано, кто собственник квартиры, кто в ней прописан (и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире при её продаже), есть ли задолженность по коммунальным платежам.

    Получать единый жилищный документ нужно в МФЦ, для этого понадобится ваш паспорт и запрос (заявление) на предоставление этой услуги.

    ЕЖД сформируют на месте. Выписку из домовой книги можно получить в МФЦ или запросить в управляющей компании (если дом новый, со своей управляющей компанией). Срок действия выписки из домовой книги — один месяц, а ЕЖД — 60 дней. Что брать, выписку из домовой книги или ЕЖД, зависит от того, что у вас за дом.

    В элитных домах и кооперативах с обособленной управляющей компанией — первый вариант, в остальных случаях — второй.

  3. Общегражданский паспорт. Возможно, покупатель попросит показать заграничный паспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед ним не мошенник — большое количество документов сложнее подделать.
  4. Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто владеет квартирой, на основании каких документов и есть ли на недвижимость обременения.

    Заказать выписку из ЕГРН можно в Росреестре, в офисе или через форму на официальном сайте — она действует в течение одного месяца.

Помимо документов обязательных для заключения сделки, покупатель может попросить и дополнительные.

Они помогут ему убедиться, что с собственником (то есть с вами) и с квартирой, которую он собирается купить, не будет никаких проблем.

В зависимости от особенностей вашей квартиры нужно иметь:

  1. Письменное согласие на сделку супруга. Если квартира, которую вы собираетесь продать, приобреталась в браке, возьмите такой документ у нотариуса.
  2. Технический паспорт БТИ. Докажет, что в квартире не было перепланировок или все они узаконены. Получить паспорт БТИ можно в МФЦ или в БТИ своего округа.
  3. Согласие опекуна или органов опеки. Если у вас есть уполномоченный опекун или одним из собственников квартиры является ребёнок.
  4. Оригиналы справок из ПНД. При ипотеке это — обязательно требование (банк также может согласиться принять копию водительского удостоверения). Покупатель должен убедиться, что вы дееспособны и можете участвовать в сделках. Особенно это актуально, если вы пожилой человек.

Подготовьте квартиру к продаже и напишите объявлениеПодготовка квартиры к продаже называется Home Staging.

На Западе это целый комплекс мероприятий, направленных на то, чтобы сделать квартиру максимально привлекательной в глазах потенциальных покупателей.

Это очень серьёзный этап предпродажной подготовки.

В России это только набирает обороты, но те, кто серьёзно относится к нему, имеют высокие шансы продать квартиру быстрее.Мы написали (с фото!), как подготовить квартиру и сделать объявление, по которому хочется позвонить, для собственников, которые сами сдают квартиру. Всё это актуально и для продажи квартиры.Остановимся на основных моментах:

  1. Напишите объявление о продаже с чётким описанием характеристик квартиры и её преимуществ. Укажите основные моменты: кто владелец, на основании каких документов квартира стала вашей, кто прописан, схема сделки — свободная или альтернативная (и подобрана ли альтернатива).
  2. Сделайте хорошие фотографии всех помещений, подъезда и двора при естественном освещении, не поленитесь обработать их в фоторедакторе. В идеале — пригласите фотографа.
  3. Проведите генеральную уборку, спрячьте все личные вещи, чтобы квартира выглядела аккуратно и уютно, но без следов чьего-либо проживания.
  4. Укажите контактные данные. На Яндекс. Недвижимости ваш реальный телефон будет скрыт подменным номером, звонки с него будут переадресовываться вам. Это защитит вас от попадания вашего номера в различные спам-базы. Если вы размещаете объявление где-то ещё, купите отдельную SIM-карту. Даже если этот номер попадёт в базы риелторов — нестрашно.

Если вы работаете с риелтором, всё ещё проще — часть работы он возьмёт на себя: сделает часть документов, даст советы по предпродажной подготовке, напишет и разместит объявление, проведёт осмотры.

Покупатель найден. Что ещё нужно сделать до сделкиПосле нескольких недель или месяцев осмотров квартиры покупатель найден. Поздравляем, самая сложная часть выполнена. Осталось заключить договор и получить деньги за квартиру.

Для этого вам нужно сделать еще несколько шагов.Подготовка документов. Если вы ещё что-то не собрали или что-то устарело.Аванс и соглашение. В качестве подтверждения серьёзности своих намерений покупатель передаёт вам определённую сумму денег.

Сумма может быть разной — в Москве это обычно около 50 000 рублей. Обязательно дайте расписку в получении денег.

Стоит различать аванс и задаток. Аванс — это чаще всего предоплата (хотя в законе никакого определения аванса нет).

Если сделка расстроится по какой-то причине, аванс нужно будет вернуть.

А задаток — финансовое обеспечение договорённостей.

Если покупатель откажется от сделки, задаток можно не возвращать. Также при передаче аванса или задатка подписывается авансовое соглашение или договор задатка, в которых прописывается в течение какого времени должна быть заключена сделка и по какой цене.

Не забудьте после этого дописать в объявлении, что квартира забронирована, или снять его с публикации.Условия сделки и .

В большинстве случаев достаточно составить договор в простой письменной форме, но если ваша квартира находится в долевой собственности (то есть нескольким людям принадлежит определённая часть квартиры, например одна треть или половина), договор о продаже квартиры нужно заключать только у нотариуса.

В договоре обязательно должны быть указаны:

  1. её адрес и описание;
  2. данные продавца и покупателя;
  3. полная стоимость квартиры;
  4. сроки освобождения жилплощади (как юридически, так и физически).
  5. права и обязанности, ответственность сторон;

Сделка и передача квартирыОсталось чуть-чуть. И квартира будет продана.Деньги. В день сделки вы приезжаете в банк, где покупатель закладывает деньги в арендованную им .

Во время закладки денег заключается дополнительное соглашение, в котором прописано, при выполнении каких условий вы можете забрать деньги. Обычно для этого достаточно предоставить паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом регистрационной палаты о переходе права на имя нового собственника. В случае, если регистрация электронная, условием доступа к ячейке может быть подписанный договор и выписка из ЕГРН с именем нового владельца.

Это самый надёжный способ передачи денег. Ещё можно воспользоваться банковским аккредитивом.

Система здесь точно такая же, только деньги не закладываются в ячейку, а хранятся на счёте.Договор.

Если договор купли-продажи заключается у нотариуса, после передачи денег вы и покупатель должны поехать к нему и подписать договор.

Если договор составлялся в простой письменной форме, его можно подписать прямо в банке.Регистрация сделки. Когда договор будет подписан, вам с покупателем необходимо съездить в МФЦ и отдать договор купли-продажи на регистрацию для перехода права собственности. С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт.

С собой нужно иметь договор купли-продажи и паспорт. Обычно в Москве на регистрацию уходит 3-4 дня, если это нотариальная сделка, и 10 дней, если договор заключался в простой письменной форме.Получение денег.

Обычно в банке нужно показать паспорт и свой экземпляр договора купли-продажи со штампом о переходе права на имя нового собственника или свежую справку из ЕГРН с данными нового владельца. После этого вы получите доступ к банковской ячейке.Передача квартиры. В договоре прописано, когда вы должны передать квартиру новому владельцу.

Это можно сделать хоть в день регистрации перехода права собственности. В процессе передачи квартиры покупателю нужно составить и подписать акт приёма-передачи. Это приложение к договору купли-продажи, в котором указаны характеристики и особенности квартиры.

Его составляют в произвольной письменной форме, и это можно сделать самому ( есть на Яндекс.Недвижимости), но если в составлении договора помогал риелтор или юрист, логично доверить им и составление акта. Заверять акт нотариально не нужно.

В акте нужно указать, что квартира была передана новому владельцу именно так и в таком состоянии, как прописано в договоре купли-продажи. Сделка может считаться состоявшейся при передаче квартиры и подписании покупателем акта приёмки-передачи.ЗаключениеДаже если к концу статьи вам стало казаться, что продать квартиру — очень сложно, это не так. Каждый этап занимает несколько дней или даже недель, поэтому вам не нужно будет выполнять все эти пункты практически одновременно.

А если хочется сэкономить время и нервы, проще нанять риелтора, который возьмёт большую часть вопросов на себя, будет консультировать и помогать на всех этапах.Авторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ева Народицкая.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Определяем юридический статус квартиры

Юридических статуса жилья всего два:

  1. вторичное.
  2. первичное;

Первичное жилье — это то, на которое не устанавливалось право собственности. Его можно приобрести по договору долевого строительства до момента сдачи дома в эксплуатацию, либо в готовом доме при условии, что застройщик еще не оформил квартиру на себя.

Портал утверждает, что если застройщик не успел продать квартиру до сдачи дома и оформил ее на себя как на юридическое лицо, то жилье автоматически становится вторичным.К вторичному жилью относятся все квартиры и дома, на которые хоть раз устанавливалось право собственности.Определить юридический статус жилья риэлтору нужно, чтобы оценить для себя объем работы и понять, что делать дальше: с каким продавцом заключать договор купли-продажи, какие документы готовить и как проверять сделку на чистоту. Читать по теме Сделка, конечно, начинается с изучения объекта.

Но этот объект сначала надо найти! Чтобы поиски не прошли впустую, и клиент не ушел в другое агентство, риэлтору следует заключить с ним .

Договор купли продажи квартиры в 2020 году

Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  1. отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2020 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости». Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками. ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
  2. залог долей в пользу кредитора
  3. покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. )
  4. отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом. Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.

Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых. И требует предоставить большой

Порядок, процедура оформления покупки квартиры на вторичном рынке

Сначала Покупателю нужно найти квартиру, устраивающую его по всем параметрам.

Для этого необходимо либо изучить сайты по продаже недвижимости, либо обратиться к опытному риэлтору. За свои услуги специалист потребует комиссию, обычно равняющуюся от 2% до 8% от суммы сделки. Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию.

Важно, чтобы риэлтор имел Свидетельство о госрегистрации в качестве юридического лица и хорошую репутацию. Свидетельство можно запросить, а репутацию – проверить на Интернет-сайтах для написания отзывов.Даже если в сделке участвуют третьи лица (риэлтор, Доверенный представитель Продавца и т.д.), Покупателю нужно настаивать на личной встрече с собственником. Именно у него необходимо напрямую уточнять все детали.

Чтобы максимально снизить риск работы с мошенниками, Покупателю рекомендуется взять копию паспорта Продавца а, при необходимости, и копии паспортов других участников сделки. Подлинность идентифицирующих документов можно проверить на официальном сайте МВД РФ.На этапе осмотра жилого помещения у Продавца нужно запросить технический паспорт на квартиру.

Планировка по документу и фактическая планировка внимательно сверяются.

Если Покупатель заметит где-то расхождения, ему понадобится уточнить у Продавца, была ли перепланировка официально узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Впоследствии Продавец должен будет предоставить справку из БТИ, которая подтвердит допустимость такой перепланировки. Приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой может обернуться для Покупателя проблемами, т.к.

его обяжут возвратить жилье к первоначальному виду и уплатить штраф.Также внимание уделяется техническому и санитарному состоянию квартиры.

Покупателю нужно проверить:

  1. нет ли на них плесени, трещин, сколов;
  2. хорошо ли открываются и закрываются двери, окна;
  3. как хорошо работают сантехнические приборы.
  4. есть ли в квартире системы коммуникаций (газопровод, водопровод, электричество, отопление), и как хорошо они работают;
  5. насколько ровными являются полы, стены и потолки;

Если в квартире имеются какие-либо недочеты, далеко не каждый Продавец поспешит честно о них рассказать. Так что Покупателю понадобится самому рассматривать каждый угол и расспрашивать Продавца о любой мелочи.В ходе осмотра Продавцу нужно задать уточняющие вопросы по поводу объекта отчуждения, а именно:ВопросРазъяснениеКто числится действующим собственником квартиры по документам?

Если владельцев несколько, это может указывать либо на долевой принцип владения недвижимостью, либо на совместный принцип владения недвижимостью (для супругов). В идеале Продавец должен быть единственным собственником, – тогда он не будет связан правоотношениями с другими хозяевами, и ему не понадобится тратить время на сбор дополнительной документации.Как и когда Продавец получил право собственности на квартиру?

Важно, чтобы право собственности возникло у Продавца как минимум 3-5 лет назад. Если Продавец начал владеть квартирой совсем недавно, или если вокруг нее только-только утихли судебные тяжбы, это повод задуматься.Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица? Продавец должен взять на себя обязательство по выписке прописанных лиц еще до заключения основного договора купли-продажи.

Если же в квартире есть временно выписанные лица (служащие в армии, отбывающие наказание в тюрьме), то Покупателю рекомендуется отказаться от сделки. Такие граждане смогут продолжить пользоваться квартирой на законном основании даже после того, как она окажется продана.Не наложены ли на квартиру аресты, ограничения, обременения?Позже слова Продавца подтвердятся информацией из выписки ЕГРН.Если квартира перешла к Продавцу в качестве наследства, то сделка считается рисковой, т.к.

свои права на недвижимость в любой момент времени могут заявить другие наследники. Потенциально опасна покупка квартир, которые были приватизированы или куплены на материнский капитал.

Такие сделки должны были проводиться с обязательным учетом имущественных интересов несовершеннолетних детей.Иногда родители по незнанию или по прямому умыслу ущемляют права своих отпрысков, – например, выписывают их прямо перед приватизацией или не выделяют им доли в квартирах, которые были куплены на маткапитал. Впоследствии любые сделки с такими жилыми помещениями могут быть признаны недействительными, если о факте нарушения прав детей узнают ООП или Прокуратура. Покупатель рискует лишиться жилья.Если осмотр квартиры устраивает Покупателя, стороны переходят к обсуждению основных условий сделки.

Участники договариваются об окончательной стоимости объекта недвижимости. Обычно Продавцы выставляют цены на 20-30% больше тех сумм, которые они действительно хотят и рассчитывают получить. Так что Покупатели вполне могут торговаться.

Торги особенно уместны, если имеются следующие факторы (напрямую влияющие на понижение цены):

  • Отсутствие балкона или лоджии.
  • Квартира уже находится под обременением в виде ипотеки (т.е. когда-то Продавец приобрел эту недвижимость в кредит, а сейчас – продает ее с согласования и разрешения банка).
  • Угловое расположение квартиры.
  • В квартире числятся собственниками или жильцами Опекаемые лица (несовершеннолетние, недееспособные, ограниченно дееспособные граждане). Наличие таких лиц всегда обязывает Продавца обращаться в Органы опеки и попечительства, а, значит, выливается для Покупателя в длительное ожидание. Такие квартиры не особенно востребованы на рынке недвижимости, так что Покупатель может запросить у Продавца скидку.
  • Неблагоустроенный район (отсутствие вокруг школ, детских садов, больниц, удаленность от транспортных развязок, окраинное расположение и пр.).
  • Необходимость ремонта или замены какой-либо составляющей.

При обсуждении цены важно придерживаться принципов разумности и объективности.

Если стоимость квартиры окажется слишком занижена, налоговые службы рассмотрят это как налоговое преступление. При определении стоимости нужно учитывать:

  • Цены и тренды, которые существуют на рынке недвижимости для квартир с аналогичными параметрами. По желанию стороны могут обратиться к помощи независимого оценщика.
  • Справку из БТИ о текущей стоимости квартиры.

Если сделка проводится с участием банковской организации, то цену квартиры определяет именно независимый оценщик.

Для банка важно оценить все риски, не продешевить и провести куплю-продажу по стоимости, максимально приближенной к рыночной.

За услуги независимого оценщика понадобится заплатить от 5000 до 40 000 рублей (в зависимости от площади квартиры и ее местонахождения).

Стороны самостоятельно выбирают и прописывают в основном договоре купли-продажи, кто будет покрывать эту статью расходов (либо Покупатель, либо Продавец, либо оба вместе).

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные регистрационной надписью Получите Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Договор купли-продажи квартиры на вторичном рынке

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью.

Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности. регулируется Гражданским Кодексом РФ.

В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция. В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

На что стоит обратить внимание

Когда будет совершаться сделка, следует быть особенно внимательными.

Важно понимать, что одно некорректное действие может привести к потере больших денег, а также к лишению человека жилплощади.

Совершить ошибку здесь очень легко, а исправить её бывает порой невозможно.

С особой тщательностью проверяйте все предоставленные бумаги, самого контрагента, а при возможности воспользуйтесь услугами юриста.

Шаг 1. Подготовка квартиры и всех необходимых документов для продажи

Очень часто именно подготовка документов для продажи является самым трудоемким процессом, который отнимает много времени. Однако владелец квартиры, имеющий на руках уже готовый для продажи комплект документов, сможет оформить сделку купли-продажи жилья в максимально короткие сроки.

Именно поэтому к сбору документов нужно отнестись со всей ответственностью. От правильности и полноты комплекта документов, необходимых для совершения сделки по продаже жилого помещения, будет зависеть не только скорость продажи и оформления, но и юридическая чистота сделки, и, возможно, даже цена квартиры. Далеко не все покупатели согласятся ждать несколько недель, пока продавец соберет все необходимые документы на квартиру.Чтобы собрать полный комплект документов лучше обратиться к юристу или в регистрирующий орган.

Грамотные специалисты помогут составить полный перечень всех документов для продажи квартиры, чтобы ничего не было забыто, и продавцу не пришлось собирать дополнительные документы в дальнейшем.Большое значение имеет и правильность составления всей документации, так неправильно оформленный документ может привести к отказу в регистрации сделки купли-продажи, и, в конечном итоге, существенно увеличить время продажи квартиры. Поэтому опять же лучше будет предварительно уточнить требования регистрирующего органа к тому или иному документу. Кроме того, следует внимательно проверять и правильность заполнения всех документов.

Все данные, указанные в технической документации на квартиру и других документах, должны полностью совпадать с действительностью. Документы, которые будут в дальнейшем подаваться в регистрирующий орган, должны содержать только достоверные данные, быть заполнены разборчиво, без исправлений и помарок.

По переуступке

Схема сделки купли-продажи квартиры с помощью переуступки выглядит следующим образом.

С ее помощью новый покупатель, совершая выплаты по договору переуступки, приобретает права и обязанности по договору с застройщиком. Переуступку сложно назвать способом купли-продажи.

Скорее это инструмент, с помощью которого меняется сторона (дольщик или покупатель) в договоре с застройщиком.

Наиболее часто она распространяется на первичном рынке недвижимости.

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Расторжение договора — это прекращение его действия. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.

Расторжение может быть добровольным по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в случае нарушения условий другой стороной.По соглашению сторон. Если заявление о регистрации права собственности на квартиру еще не подано, расторгнуть договор по соглашению сторон проще всего: заключите соглашение о расторжении договора.

Если деньги за квартиру уже были переданы продавцу, пропишите в соглашении о расторжении порядок их возврата.Если заявление о регистрации права собственности уже подано на государственную регистрацию, но право собственности еще не зарегистрировано, стороны подают заявление о прекращении регистрации права собственности.

А уже после заключают соглашение о расторжении договора.Если право собственности покупателя на квартиру уже зарегистрировано, а продавец получил оплату, расторгнуть договор невозможно, он считается исполненным.

В этом случае проще всего заключить обратный договор купли-продажи на тех же условиях.

Стороны просто поменяются местами, и квартира вернется продавцу, а деньги — покупателю. Но в этом случае новому продавцу нужно будет отчитаться в налоговую — заполнить декларацию 3-НДФЛ, потому что он продает квартиру, которой владеет менее 5 лет.Налог платить не придется: если квартира дороже миллиона рублей, налог уплачивается с прибыли от продажи, а ее нет. Отсутствие прибыли можно доказать первоначальным договором купли-продажи.

Т—Ж уже писал, и По требованию одной из сторон. Чаще всего расторжение договора купли-продажи после государственной регистрации перехода права собственности требуется, когда одна из сторон не получила обещанное по сделке.Например, продавец не получил оплату за квартиру. Или после оформления всех документов покупатель нашел в квартире такие недостатки, при которых за уплаченную сумму она становится ему не нужна.В таких случаях расторгнуть договор купли-продажи возможно только в судебном порядке.

Проведение сделки купли-продажи квартиры на вторичке

Немного по-другому происходит процесс сделки с квартирой на вторичном рынке.

Здесь уже Продавцу и Покупателю приходится заниматься подготовкой сделки и оформлением документов самостоятельно. Можно, конечно, обратиться за такой услугой в агентство недвижимости, но стоит ли платить сотни тысяч рублей за то, что вполне можно сделать самому и бесплатно? Изучить основы риэлтерской профессии для решения собственного квартирного вопроса можно за считанные дни.

Наш сайт, в рамках проекта «Секреты Риэлтора», именно для этого и создан. Объективный ответ – смотри по ссылке. Порядок проведения сделки купли-продажи квартиры состоит из нескольких основных этапов (как для Продавца, так и для Покупателя):

  • Завершение взаиморасчетов (Продавец получает доступ к деньгам Покупателя).
  • Подготовка (обговариваются условия и порядок передачи денег).
  • Экспресс изучение рынка. Ознакомление с той ситуацией, которая в данный момент наблюдается на рынке недвижимости – количество и качество предложений, цены и текущие тренды.
  • Передача ключей и подписание .
  • Оценка собственных возможностей и принятие решения о покупке или продаже квартиры.
  • Поиск подходящего варианта (поиск квартиры для покупки, или поиск покупателя для продажи).
  • Регистрация перехода права по договору и нового права собственности на квартиру.
  • Подготовка документов, необходимых для оформления сделки (включая проект договора купли-продажи квартиры), и проверка их Покупателем.
  • Подписание .
  • Внесение/получение (фиксируется выбранный вариант на время подготовки документов).

Это если кратко.

Подробнее о том, как все это делать – см.

ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ниже. Там же даны ссылки на законодательное обоснование всех действий, связанных с оформлением документов по сделке с квартирой. Например, все, что нужно знать о , наглядно представлено в Глоссарии по указанной ссылке. Какие риски несет Покупатель на вторичном рынке – см.

в заметке по ссылке. Наличие ипотеки в сделке не меняет порядка ее проведения. Просто в этом случае некоторые свои действия приходится согласовывать с финансирующим банком. На рынке бытует мнение, что если банк контролирует сделку купли-продажи квартиры, то это гарантирует ее безопасность.

На самом деле это не так. Юристы банка, конечно, проверяют документы на выбранную заемщиком квартиру, и это отчасти снижает риск ее покупки.

Но никакой гарантии это не дает. Банк просто перекладывает свои риски на плечи заемщика. Сотрудники банка не могут контролировать все нюансы проведения сделки с недвижимостью (да они и не имеют, обычно, такой квалификации). Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Поэтому забота о грамотной организации сделки и снижении ее рисков – это прежде всего забота самого Покупателя.

Наша онлайн-методичка оказывает в этом серьезную поддержку, а дополнительная разъяснит отдельные нюансы законодательства для персональных случаев. на рынке недвижимости – как это делается.

См. по ссылке. Еще нужно помнить о том, что каждая сделка купли-продажи квартиры имеет очень ощутимые налоговые последствия, как для Продавца, так и для Покупателя.

Продавцу придется уплатить налог (13% НДФЛ) на полученный в результате сделки доход. Но в ряде случаев Продавец имеет право на уменьшение этого налога, путем применения различных типов налоговых вычетов.

Покупатель же дохода не получает, поэтому для него предусмотрены только налоговые вычеты, которые позволяют ему частично компенсировать свои затраты на покупку жилья. Подробнее (с примерами расчетов) можно почитать в отдельной статье Глоссария по приведенной ссылке.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Порядок организации и проведения сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте во всплывающем окне.

Стоимость оформления покупки квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  1. оплата услуг нотариуса;
  2. оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.
  3. государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);

На заключительном этапе приобретения квартиры подписывается акт приема-передачи объекта недвижимости, после чего сделка считается полностью завершенной.

Знание всех этапов процедуры покупки квартиры важно вне зависимости от того, будете вы проводить сделку самостоятельно или обратитесь за помощью к риелторам.

Заранее поинтересуйтесь расписанием работы официальных служб и банков, в которые будете обращаться, а также сроками оформления необходимых вам документов.