Покупка дома по наследству


Покупка дома по наследству

Покупка квартиры, полученной Продавцом в наследство по закону

Например, покойный дядя Вася не оставил завещания, и его квартира досталась по наследству его ближайшим родственникам (наследникам 1-ой очереди по закону) – жене и двум дочерям. Теоретически, у дяди Васи может быть еще много родственников, но Покупатель должен понимать, что в данном случае наследуемая по закону квартира делится только среди наследников именно 1-й очереди.

А значит, все остальные родственники уже не могут предъявлять права на это наследство. При покупке такой квартиры Покупателю нужно выяснить – все ли родственники, входящие в 1-й круг наследников (родители, супруг и дети дяди Васи), получили свою долю в наследстве, и не забыт ли кто случайно (в т.ч.

с учетом «права представления» – см. ссылку на статью Глоссария выше).

Если все эти родственники на виду, и все они фигурируют в Свидетельстве о праве на наследство, то риск покупки этой квартиры близок к нулю. Но проблема в том, что вычислить наследников даже 1-й очереди не так-то просто.

Например, если Продавцом квартиры выступает одна дочь дяди Васи, то как узнать, есть ли у нее сестра или брат, жива ли ее мать (супруга дяди Васи)? Подтверждающих это родство документов может ни у кого и не быть, их придется запрашивать по отдельным ведомствам (ЗАГСы, роддома, паспортные столы и т.п.).

А если ближайших родственников у дяди Васи не окажется, то наследство делят родственники следующих очередей (братья и сестры дяди Васи, его дяди и тети, племянники и т.п.). Вычислить всех этих персонажей на практике вообще не представляется возможным.

Поэтому риск покупки такой квартиры возрастает многократно. Что делать Покупателю в таком случае? Универсального рецепта на этот счет не существует.

Как минимум, следует посоветоваться со . И далее принимать решение – отказаться от такой квартиры, или все-таки принять этот риск, выполнив некоторые дополнительные защитные действия (о них – в конце этой заметки).

Как правильно оформить – смотри в этой заметке.

Когда можно продать дом и земельный участок по наследству

Продажа по наследованию дома, а также земельного участка это довольно-таки трудоемкая процедура, так как нужно собрать определенный перечень бумаг и соблюсти сроки для осуществления ряда действий: обращение к нотариусу, в регистрирующий орган, оплата госпошлины и налога. Необходимо учитывать, что законом запрещается осуществить реализацию земли по наследству, если человек еще не обладает правоустанавливающим документом.

Необходимо получить выписку из ЕГРН. Таким образом, продажа после вступления осуществляется, если он при себе будет иметь указанную выписку, которую он может получить только после того, как подал свидетельство о праве на наследство и другие требуемые бумаги. Необходимо учесть, что для получения правоустанавливающего акта на собственность человек будет ждать полгода.

6-месячный период исчисляется со дня открытия наследства. Продажа до момента приобретения правоустанавливающего документа на недвижимое имущество невозможна. Интерес собой также представляет ситуация, когда собственник — лицо, не достигшее 18-летия.

В таком ситуации продавец обязан будет дождаться согласия органов опеки попечительства на отчуждение жилплощади. При продаже доли в наследуемом жилье также есть определенные условия и сроки.

При таком обстоятельстве законодательство обязывает продавца, до продажи своей собственности, об этом письменно осведомить других участников долевой собственности, которые имеют преимущество купить продаваемую долю.

В уведомлении обязательно указывается о том, сколько стоит предмет сделки. Только после того, как сособственники отказались воспользоваться возможностью, гражданин сможет отчуждать строение иному лицу. Следует учесть, что если в пределах месяца сособственники не примут решения, то отказ будет принят автоматически.
Следует учесть, что если в пределах месяца сособственники не примут решения, то отказ будет принят автоматически.

Налог при осуществлении сделки купли-продажи наследуемой недвижимости

Но сложность продажи наследуемого дома заключается в оплате подоходного налога с полученного дохода.

При прямом принятии наследства государственный сбор не взимается, поскольку отсутствует прямая финансовая выгода. Однако в некоторых случаях необходимо уплатить налог государству.

В свете последних изменений законодательства, он уплачивается при совершении сделки, от которой появляется доход.

Оплата налогообложения на дом или квартиру происходит из расчета в 13% от суммы полученного дохода.

Для иностранных лиц эта сумма составляет 30% от дохода. Налог уплачивается:

  1. в случае, когда наследство оформлено после 2016 года, а владение составило менее 5 лет.
  2. если владение недвижимостью началось до 2016 года, а фактическое использование дома составило менее 3 лет;

Госпошлина при осуществлении сделки продажи дома составляет 2 000 руб.

(за оформление права собственности на дом или дачу в СНТ). Обращаем внимание! Отсчет срока начинается со дня смерти наследодателя, а не с момента переоформления перехода права собственности.

Продажа части недвижимости

Если в наследство на квартиру вступило несколько родственников и один из них желает выделить и продать свою часть, то согласно ст. 250 ГК РФ остальные собственники имеют так называемое «преимущественное право покупки».

Для продажи доли владельцу необходимо письменно оповестить остальных собственников долей о своем намерении. Обязательно указываются условия продажи и цена.

В случае, когда продавец не уведомил остальных наследников о намерении продать часть квартиры, любой из них может обратиться в суд с иском о переводе прав покупки жилья.

Продажа дома, принадлежащего нескольким наследникам

Теперь рассмотрим более сложный случай, а именно продажу дома, доставшегося по наследству сразу нескольким гражданам. Недвижимость может быть разделена между получателями в двух случаях:

  1. Если при дом необходимо поделить между гражданами, имеющим на него равные права.
  2. Если в завещании на него были указаны несколько человек и каждому из них была отведена определенная доля;

Процедура самого наследования и продажи при этом будет значительно отличаться.

Во первых, уже один только наследник не сможет продать свое имущество без ведома других владельцев, так как в этом случае потребуется письменное согласие каждого владельца доли имущества. Как продать долю в квартире без согласия других собственников читайте . Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого.

Во вторых, при продаже такого дома полностью потребуется личное участие каждого наследника и оформление отдельных документов на каждого. Ну и последнее значительное отличие – если , ребенку или инвалиду, то потребуется согласие либо опекуна, имеющего право распоряжаться имуществом, либо органов опеки, осуществляющих надзор.

Других отличий при наследовании имущества несколькими гражданами уже не будет. Им так же потребуется платить пошлину на получение своей части наследства (которая будет уменьшена в соответствии с его долей), выплачивать подоходный налог и оформлять все те же бумаги. Об авторе Владислав ЕрмихинС отличием закончил юридический факультет.

С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением. Поделиться:

(Пока оценок нет)

Загрузка. Наследство Дарение Популярные статьи Наши группы Бесплатная юридическая консультация: Москва и область: Санкт-Петербург и область:

Особенности взаимоотношений между наследниками

Продать дом по наследству будет сложнее, если претендентов на вступление несколько.

Закон пока не предусматривает механизмы распределения неделимого имущества. Нотариус при оформлении наследственного дела определяет доли каждого кандидата и выдает свидетельство. Если деньги или личные вещи преемники могут поделить, то вот как разделить дом?

Как только вы завершите перерегистрацию унаследованной недвижимости, вы становитесь ее полноправным владельцем.

Если вы не единственный получатель, то вместе с вами владельцами дома будут и другие преемники. Все вместе получатели должны решить вопрос о том, как распорядиться полученным объектом наследственной массы.

Решений может быть несколько.

Популярные варианты разделения наследства связаны с его продажей и последующим разделом вырученных средств либо выкупом дома кем-то одним из претендентов.

Стоит отметить, что налог доли в доме, полученном по наследству, также необходимо оплатить. Нужен совет опытного юриста? Напишите свой вопрос о наследстве, и мы подробно на него ответим. Наша помощь доступна в любое время и совершенно бесплатно.

Покупка квартиры, полученной в наследство: что следует знать.

Советы покупателям: узнать о жизни хозяина, посчитать его родственников, не соглашаться на налоговые «игры»

Квартиры на вторичном рынке недвижимости отличаются не только площадью, планировками и расположением, но и своими историями.

Одни были приватизированы и всегда принадлежали лишь одному собственнику, другие покупались уже в рыночные времена и сменили не одного хозяина, а третьи переходили к продавцам по наследству. Продажа квартиры, перешедшей по наследству, – дело, в общем-то, довольно обычное. Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться.
Однако покупателю такой недвижимости нужно знать хотя бы об основных рисках, с которыми он может столкнуться. Покупка с риском

«Основной риск при покупке таких объектов заключается в том, что вместе с ними есть вероятность приобрести имущественные претензии лиц, законные права которых были нарушены при выделении наследства»

, — говорит Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

«После оформления собственности на наследника и ее продажи может появиться третье лицо, имеющее виды на наследство»

, — добавляет Карен Багдасарян, заместитель начальника отдела новостроек «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости». Причем здесь не важно, как наследовал продавец – по закону или по завещанию.

Напомним читателям, что наследники бывают, так сказать, двух видов.

По закону имущество наследуется родственниками умершего, если он не оставил завещания, существует несколько очередей наследников по закону. К первой очереди относятся ближайшие родственники – супруг, дети, родители (ГК РФ, гл.

63). Но наследодатель может распорядиться своим хозяйством и завещать его по своему усмотрению – родне или другу, нескольким людям или одному (ГК РФ, гл. 62). При наследовании по закону есть вероятность, что объявятся граждане, которые тоже обладают правами на наследство.

Например, у умершего могут быть дети от предыдущих браков или супруга, с которой он давно не жил, но официально так и не развелся. Возможна и такая ситуация: у почившего нет наследников первой очереди (дети, супруги и родители), они умерли раньше, поэтому наследство оформили наследники второй очереди, но объявляются внуки наследодателя, которые имеют право на наследство по представлению (статья 1146 ГК РФ), т.е.

в тех долях, которая была бы положена детям умершего (родителям внуков).

А еще вдруг может объявиться наследник по завещанию, о существовании которого родственники почившего, вступившие в наследство по закону, бывают и не осведомлены.

Если же недвижимость наследуется по завещанию, то часто его оспаривают недовольные наследники по закону, например, пытаются доказать, что оно поддельное, либо наследодатель был не адекватен или действовал по принуждению, когда оформлял этот документ. Ведь мало каким родственникам нравится, когда квартира достается, например, гражданской супруге или соседке, которая за ним ухаживала.

«Существует и вероятность появления наследника с другим завещанием, составленным позднее, а оно по закону отменяет все, выданные ранее, — рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»

).

– И кроме того, у умершего может быть круг законных преемников, которые имеют право на долю в наследстве независимо от текста завещания. К данной категории относятся нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители и другие иждивенцы».

Подобные обстоятельства обычно приводят наследников и претендентов на недвижимость в суд.

«И если истец доказывает справедливость своих притязаний, то сделку купли-продажи недвижимости признают недействительной со всеми вытекающими последствиями, то есть каждая из сторон обязуется возвратить другой все, что она получила по сделке»

, — говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Таким образом, покупатель возвращает квартиру, а продавец должен вернуть ему уплаченные деньги.

Но обычно они оказываются потраченными, и тогда можно лишь уповать на судебных приставов и наличие у продавца депозитов или какого-либо имущества, которое можно реализовать для погашения долга. Если таких «богатств» не окажется, суд может обязать должника возвращать деньги постепенно, с каждой зарплаты в течение многих лет. Еще один риск. Как отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», надо быть особенно осторожным, приобретая недвижимость, полученную в наследство недавно.

Она может продаваться сразу же после оформления соответствующих документов, но в таких случаях продавцы (владевшие объектом менее трех лет) вынуждены платить подоходный налог, им не облагается лишь сумма до миллиона рублей.

Поэтому продавцы стремятся указать в договоре купли-продажи цену не выше миллиона.

Согласившись на это, покупатель жилья в случае дальнейших судебных тяжб между наследниками и расторжения сделки рискует получить назад лишь сумму, указанную в договоре, даже если по факту он заплатил в несколько раз больше.

Другой малоприятный нюанс — оформляя завещание, наследодатель может сделать завещательный отказ: возложить на наследника обязанность предоставить право пользования недвижимостью или ее частью другому лицу на период всей его жизни или на определенный срок.

Скажем, отец завещает квартиру сыну, но только при условии, что его супруга (не важно, мама ли она сыну или мачеха) будет в ней проживать до ее смерти.

«И при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, право пользования им, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу»

, — сообщает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Если о завещательном отказе станет известно после сделки купли-продажи, нужно будет обращаться в суд и доказывать, что продавец обманул покупателя, скрыв данный факт. Мошеннические схемы С продажей недвижимости, позиционирующейся как «полученная в наследство», бывают связаны и откровенные мошенничества.

Родственники, общающиеся с умершим и первые узнавшие о его смерти, не желая делить наследство с другими законными наследниками, могут скрыть от них этот факт. «Обманутые родственники могут оставаться в неведении долгое время, и по этой причине пропустить срок принятия наследства.

Тем не менее покупателю стоит учесть, что они имеют право восстановить данный срок или установить факт принятия наследства через суд», — объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

Также нечестные наследники могут воспользоваться тем, что другие родственники не имеют возможности вступить в наследство в положенный срок (по закону это 6 месяцев с момента смерти наследодателя) по каким-либо причинам: например, из-за болезни, временной недееспособности или проживания в другой стране.

«Такие граждане стараются максимально быстро избавиться от принятого наследства, и их совершенно не заботит, что будет с покупателем квартиры, равно как и с другими законными наследниками»

, — говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Однако все это не лишает ущемленных в своих правах наследников возможности восстановить срок принятия наследства в суде и оспорить сделку купли-продажи.

Так же могут поступить и наследники, которые отказались от наследства под влиянием угроз, но потом решили отстаивать свои права.

Известны и профессиональные мошеннические схемы.

Как правило, они основываются на подделке документов, чаще всего – завещания. «Например, умирает одинокий человек, у которого нет близких родственников.

Мошенники, специально выслеживающие таких граждан, через «своего» нотариуса подделывают завещание. Далее квартира оформляется в собственность и продается.

Причем часто факт мошенничества и самих мошенников обнаружить нелегко, поскольку, чтобы замести следы, квартиру перепродают несколько раз. Да и нотариуса сложно привлечь к ответственности», — рассказывает Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп». Также мошенники после смерти собственника, как сообщает Максим Крылов, юрист биржи недвижимости «АгентОН», могут сделать поддельный договор дарения или договор купли-продажи, которые якобы были оформлены еще при жизни наследодателя, и предъявить его наследникам.

С такими документами получается, что недвижимость не входит в наследственную массу. Но если наследники сумеют доказать подлог, сделка будет расторгнута.

«Жулики могут продавать квартиры от имени умершего, пока наследники еще не вступили в наследство или фактически вступили, но юридически это не оформили»

, — говорит Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). «Например, в квартире проживает квартирант, он узнает, что арендодатель (собственник) — престарелый человек и является единственным собственником недвижимости.

Обманным путем арендатор получает от пожилого человека доверенность, например, якобы на сбор документов, но на самом деле генеральную, и когда собственник умирает, мошенник по этой доверенности передает жилплощадь «своему человеку» (заключается фиктивный договор купли-продажи.

– От ред.), тот оформляет собственность и продает ее», — рассказывает адвокат Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья». Известны случаи, когда мошенники входили в доверие к одиноким гражданам, особенно страдающим алкогольной или наркотической зависимостью, убеждали или вынуждали их написать завещание, а потом даже убивали завещателей, чтобы побыстрее обрести недвижимость в свою собственность.

Раскрыть такие преступления и доказать вину мошенников — наследников по завещанию получается не всегда, но если это удается, то недвижимость возвращается законным наследникам и все сделки купли-продажи с ней признаются недействительными. Советы покупателям Что нужно предпринять покупателям, прежде чем решиться приобрести «унаследованную» квартиру? Прежде всего, нужно — тщательно изучить историю объекта недвижимости и документы на него.

Надо разузнать, с кем жил наследодатель, состоял ли он в браке, были ли у него дети. Например, если почивший имел детей, но, находясь в разводе, жил с гражданской женой и оставил ей квартиру по завещанию, то тяжбы очень вероятны.

А если наследником стал единственный сын умершего, то, скорее всего, обойдется без судебных разбирательств. «Также нужно проверить, были ли у умершего наследники с обязательной долей (нетрудоспособные дети, родители и супруг (супруга).

— От ред.), включены ли они в круг лиц, вступивших в наследство, учтены ли их права и интересы», — советует Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Надо обратить внимание и на количество наследников, если наследник один, то вероятность проблем выше.

Вообще, чем более открыты наследники, чем охотнее они предоставляют информацию о наследодателе и его ближайших родственниках, имеющих право на наследство, тем ниже риски.

При наследовании по закону часто возникают ситуации, когда наследников несколько, но в права вступает лишь один из них, а другие оформляют отказ от наследства в пользу этого наследника. Так недвижимость проще и дешевле оформить в собственность и продать, поэтому такие случаи не редки, но все же Юрий Шаранов («ГЦН-групп») советует покупателям узнать, по какой причине наследники отказались от наследства, а еще лучше получить нотариально заверенный отказ. Если же наследников, вступивших в свои права, несколько, то договор купли-продажи, как сообщает Елена Жданова (адвокатское бюро «Право.

Недвижимость. Семья»), должны подписывать все – каждый сам за себя, а если наследники оформили доверенности на кого-то одного, то необходимо удостовериться в подлинности этих доверенностей и желательно, чтобы на сделке все равно присутствовали все наследники. Кроме того, когда квартира получена в наследство «по закону», как советует Римма Балясникова, директор отдела информации ЕГСН, от наследников лучше получить заявление, что им неизвестно о других законных претендентах на недвижимость. В случаях же наследования по завещанию по возможности нужно получить подтверждение от наследников по закону, особенно с обязательными долями в наследстве, что они не будут его оспаривать.

«Например, в нашей практике был такой случай: бабушка завещала свою квартиру внуку, но при этом у нее был сын-пенсионер. При личном общении с ним наши юристы выяснили, что наследник по завещанию является его сыном, а завещание он считает справедливым, согласен с продажей квартиры и готов это подтвердить в письменной форме», — рассказывает Максим Крылов («АгентОН»).

При таком подходе вероятность проблем, естественно, минимальна. Снижает риски и проверка личности самого наследника-продавца.

«Чтобы убедиться в наличии у него права на продажу данного объекта недвижимости, необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, – паспорт, и уточнить в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным»

, — дает совет Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

Если числится, то может оказаться, что продавец общается вовсе не с наследником, а с мошенником, подделавшим документ. «А еще при покупке квартиры у наследников, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца.

Может случиться так, что он не умер, а, например, пропал без вести. И не исключено, что после заключения сделки владелец неожиданно появится и заявит о своих правах на квартиру», — говорит эксперт.

В общем, нюансов и подводных камней довольно много, поэтому лучше при покупке квартир, полученных в наследство, обращаться к юристам и проверять чистоту сделки. И как считает Римма Балясникова (ЕГСН), особенно осторожными надо быть, приобретая недвижимость, перешедшую по завещанию, тем более не от родственника, а от чужого человека.

«Если переход права собственности произошел менее трех лет назад, такие объекты желательно вообще не приобретать»

, — предупреждает Римма Балясникова. Но в любом случае, покупая наследуемую квартиру, в договоре купли-продажи нельзя указывать заниженную стоимость, должна фигурировать полная рыночная цена.

«Ведь только так в случае признания сделки недействительной покупатель сможет претендовать на действительно уплаченную им денежную сумму»

, — объясняет Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»). Кроме того, обезопасить покупателей в случае приобретения квартиры, полученной продавцом в наследство, может титульное страхование — на случай утраты права собственности на недвижимость.

«Страхование титула позволяет покупателям недвижимости рассчитывать на возмещение понесенных убытков в случае расторжения судом договора купли-продажи недвижимости от страховой компании»

, — рассказывает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»).

«В случае вступления в законную силу решения суда, по которому объект недвижимости подлежит изъятию у страхователя, страховщик выплачивает ему сумму страхового возмещения, в большинстве случаев равную стоимости недвижимости (но сумма определяется в зависимости от условий страхования)»

, — добавляет Максим Крылов («АгентОН»).

Стоит еще отметить, что в случае титульного страхования сделке обеспечен дополнительный контроль – со стороны страховой компании. Если она решит, что покупка весьма рискованна, то откажет в страховании, и это повод задуматься о приобретении наследуемой недвижимости.

На практике картина другая

Большинство покупателей не согласятся на вышеуказанную схему покупки.

Они будут настаивать, чтобы продавец сначала зарегистрировал свое право собственности и только можно выйти на сделку купли-продажи.

Если покупатели с ипотекой, то помимо свидетельства о наследстве банк потребуют от продавца предоставить документ, подтверждающий регистрацию права собственности (выписку из ЕГРН или свидетельство о собственности). В противном случае банк не даст покупателям кредит на покупку квартиры.

Тоже самое касается и нотариусов.

С 2017 года в некоторых случаях договор купли-продажи требуется в нотариально заверенной форме. Многие нотариусы отказываются заверять договор купли-продажи, если кроме свидетельства о наследстве у собственника нет документа, подтверждающий регистрацию права собственности.

Требуется ли нотариус в вашем случае, можете узнать в этой статье. Поэтому лучше собственнику сначала все-таки зарегистрировать свое свидетельство о наследстве в Росреестре. Точнее сказать, на основании этого свидетельства будет зарегистрировано право собственности.

Инструкция ниже.

Полезная информация по теме

57 569 просмотров Согласно законодательству РФ о налогах и сборах при вступлении в.11 562 просмотров Бытует мнение, что понятие «гражданский брак» подразумевает под собой незарегистрированный.38 227 просмотров Завещание — акт одностороннего волеизъявления наследодателя, позволяющий определить дальнейшую судьбу.6 144 просмотров Правила и порядок вступления в наследство регламентируется третьей частью Гражданского.7 257 просмотров Наличие родственных связей — главное условие для призвания к наследованию.20 021 просмотров Законодательство Российской Федерации устанавливает право каждого дееспособного гражданина совершать посмертные.

Как оформить документы для продажи дома по наследству

Процедура займет 10 рабочих дней. Финансы Если недвижимость находилась во владении у продавца менее трех лет – он обязан подать налоговою декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог по ставке 13%.

В то же время он имеет право на налоговый вычет, но на сумму не более 1 000 000 рублей, или вправе сократить сумму налогооблагаемых доходов на сумму связанных с приобретением данного объекта недвижимости расходов. Покупатель также вправе воспользоваться своим правом на имущественный вычет, не превышающий 2 000 000 руб.Не следует забывать, что собственник, коим становится покупатель, является плательщиком земельного налога и налога на имущество физических лиц.

Стоимость оценки объекта при обращении в специализированное агентство будет зависеть, как правило, от трудоемкости процесса удаленности объекта и составит не менее 6 000 рублей.

Как безопасно оформить сделку

Права нового владельца жилплощади защищены Постановлением Конституционного суда РФ от 21.04.2003. Согласно его предписаниям, лицо, считающее себя собственником проданной вещи, не вправе истребовать ее у добросовестного покупателя. А п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г.