Отказ от рекапитализации при оценке аренды


Отказ от рекапитализации при оценке аренды

Обоснование отказа от затратного и доходного подходов при оценке квартиры


Доходный подход к оценке земельного участка В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода: В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки.

При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы рис.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Можно ли на этом основании отказаться от применения blogma.ruа при используя коэффициент капитализации перейти к годовому арендномй доходу В наибольшей степени данный подход применим при оценке арендной.

Получение данных для метода

Поскольку этот метод способен определить стоимость объекта при неточных и нестабильных показателях прибыли от него, то его вычисление требует большего количества констант для подстановки в формулу.

Требуется определить:

  1. потенциальный (возможный) валовый доход;
  2. денежный поток до и после уплаты налогов.
  3. действительный (реальный) валовый доход;
  4. чистый операционный доход;

Все имеющиеся константы подставляются в формулу расчета дисконтированного денежного потока: PV=Ci/(1+i)t + M * (1/(1+i)n), где PV будет результатом всех вычислений, демонстрирующим цену объекта с учетом введенных показателей. Ci здесь представляет собой денежные потоки во время ограниченного периода времени, обозначающегося как t, M – остаточная стоимость, а it ставка дисконта недвижимости. Чтобы человеку, не сталкивающемуся ранее с подобными вычислениями, было проще понять смысл всех действий, следует рассмотреть доходный подход, пример которого расставит все по местам.

Итак, рассмотрим ситуацию, где денежный поток от владения недвижимостью за отведенное время на вычисление составил 200 тысяч рублей, а дисконтная ставка объекта определяется как 26% (в денежном эквиваленте составляет 0.26 рублей).

Исходя их этих данных, владелец недвижимости рассчитывает получить прирост прибыли к концу отведенного для вычисления времени на 4% (в денежном эквиваленте 0.004 рублей). Получается, что: PV=200/(0.26-0.004)=909,1 тыс.

рублей.

Обоснование отказа от использования доходного подхода к оценке

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Против использования доходного подхода как некорректного в данной ситуации у Оценщика также имелось несколько аргументов. Несмотря на существующий в Подмосковном регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным».

Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи. Интересное: Устав общественного благотворительного фонда образец Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

Отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ.

При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

Применительно к объекту оценки можно предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В заключение

Несмотря на легкость расчетов во время вычисления стоимости недвижимого имущества методом доходного подхода, он постепенно теряет свою актуальность. Это связано со сложностью вычисления необходимых для формулы данных, ведь для получения точного результата все они должны быть правдивыми и верными.

Любое отклонение или приблизительное вычисление напрямую влияет на конечный результат метода.

Не применим способ для большинства ситуаций и по причине развитости в нашей стране подпольной бухгалтерии, которая не позволяет оценщикам получать действительную информацию об определенном объекте. В целом, метод очень результативен и способен вычислить реальную стоимость любой недвижимости, малого или среднего бизнеса или крупной компании, но достоверность предоставляемой сотрудниками информации способна заметно повлиять на результаты вычислений от экспертов.

Именно поэтому многие оценщики не решаются проводить расчеты этим подходом.

Но как бы там ни было, для того чтобы все таки произвести правильный расчет, лучше всего обратиться в проверенную компанию, где работают настоящие профессионалы своего дела. Источник: https://www.syl.ru/article/340848/primeryi-dohodnogo-podhoda-k-otsenke-nedvijimosti

Соотнесение подходов к оценке

Попова 19, 4 этаж. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Рыночная оценка стоимости права аренды определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния.

Почти на протяжении года в России действует новый порядок оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости ст. Рассмотрим некоторые нюансы, встречающиеся собственникам и арендаторам объектов недвижимости на этом пути. Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость абз.

Напомню, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость абз.

Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены заявителем физическим или юридическим лицом , а после 15 сентября года — административным истцом в судебном порядке. Причем для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным абз.

Доходный подход к оценке земельного участка В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода: В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г.

В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета… Оценка стоимости склада 3. Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца.

Вы точно человек?

Главная Недвижимость Инвестиции и оценка Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода Итак, оценка недвижимого имущества — это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при сдаче в аренду.

На сегодняшний день именно доходный подход является основным в оценке недвижимости, намного опередив сравнительный и затратный.

Так что же такое доходный подход, и как с его помощью определить стоимость недвижимого имущества? Сущность доходного подхода При использовании доходного подхода в оценке недвижимости, оценщик рассчитывает стоимость исходя из предполагаемой прибыли, приносимой им в будущем.

Он может быть использован только в том случае, если будущие доходы и расходы, связанные с этим объектом, можно точно спрогнозировать.

Для применения данного варианта в оценке недвижимого имущества оценщик должен: Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства п. Имеющаяся у Оценщика информация о конструктивных характеристиках оцениваемых объектов позволяет применить затратный подход.

Достоинства и недостатки метода дисконтированных денежных потоков

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

  1. возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.
  2. универсальность;

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

«Эксплуатация недвижимости», глава 10: «Стоимость эксплуатации»

17 июля 2009, 14:10

23125 Девелоперы, разработчики концепций (бизнес-консультанты) и собственники коммерческой недвижимости, определяя затраты на эксплуатацию, нередко используют цифры, величины и соотношения, которые не отражают реальной картины. Новости рынка недвижимости Москвы, Коммерческая недвижимость, Эксплуатация недвижимости, Управление недвижимостью Вконтакте Facebook Одноклассники Автор (Евгений Якушин, ген.

директор УК «Система»), принимая участие в разработке бизнес-планов реализации проектов коммерческой недвижимости и выдавая рекомендации по выбору инженерной инфраструктуры и отделочных материалов, а также рекомендации по прогнозированию затрат, связанных с их эксплуатацией, на практике оценивал эффективность принятых стандартов и правильность выбранных затратных показателей. Анализ результатов выявил некоторые закономерности и тенденции, на основании которых были разработаны способы расчета текущих и прогнозирования будущих эксплуатационных затрат (при этом автор использовал общую методологию и терминологию профессиональных оценщиков).

1. Доходный способ. Стоимость эксплуатации с учетом доходности объекта.

Доходный способ: стоимость эксплуатации регламентирована показателями доходности.

Доходный метод расчета и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей соотношения операционных затрат, плановой (ожидаемой) доходности и валового дохода объектов коммерческой недвижимости различной классности. То есть величина эксплуатационных затрат определяется в строгой зависимости от заложенной в бизнес-плане доходности – чтобы зарабатывать Х, надо тратить Y. Доля операционных затрат на содержание объекта недвижимости от валового дохода 1.

Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости составляют 10 – 16 % от валового дохода, причем под эксплуатацией недвижимости мы понимаем наличие всех ее семи составляющих. Здесь мы рассматриваем контроль технического состояния, техническое обслуживание, планово-предупредительные работы, нормативные мероприятия, санитарно-гигиеническое обслуживание (клининг), технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование, а также зарплату сотрудников.

Причем распределение соотношений в зависимости от классности бизнес-центров таково:БЦ класса «А» 10 — 12%; БЦ класса «В» 12 – 14 %;БЦ класса «С» 14 – 16 %. 2. Расходы на управление составляют 5 – 10 % от валового дохода. Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий: — текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте); — управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов); — продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов; — представление интересов собственника объекта; — юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах); — бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику); — подготовка финансовой отчетности.

Под управлением коммерческой недвижимостью рекомендуется понимать следующий комплекс мероприятий: — текущий брокеридж (поиск и привлечение арендаторов в функционирующем объекте); — управление (взаимодействие с арендаторами, урегулирование текущих вопросов); — продвижение (promotion) объекта: реклама, PR, стимулирование сбыта;- развитие объекта, пакета его услуг и удержание арендаторов; — представление интересов собственника объекта; — юридическое сопровождение (подписание, пролонгация, расторжение договоров и их последующая регистрация в госорганах); — бухгалтерское сопровождение (выставление счетов; сбор арендных платежей, взимание задолженностей; перевод средств собственнику); — подготовка финансовой отчетности.

3. Затраты на коммунальные услуги (водо-, тепло -, газо -, электроснабже­ние) составляют 6 – 8 % от валового дохода. 4. Затраты на обеспечение безопасности 4 — 7% от валового дохода (зарплата со­трудникам службы безопасности, покупка спецодежды, установка и эксплуатация камер видеонаблюдения, обслуживание охранно-пожарной сигнализации). Итак, на «содержание» здания уходит до 30 – 40 % от валового дохода.

Возьмем для примера бизнес-центр класса «В», расположенный в Выборгском районе Петербурга. Общая площадь — 5411 кв.м. Арендопригодная площадь — 4058 кв.м.

Заполняемость – 100%. Арендная ставка — 30 у.е.

кв. м/ месяц. Валовой ежемесячный доход — 22,5 у.е. кв. м/ месяц. Стоимость эксплуатации определяется по доходному способу расчета стоимости эксплуатации (12 – 14 % от валового дохода) и составляет для конкретного бизнес-центра 2,7 – 3, 15 у.е. за кв.м. в месяц. 2. Затратный способ. Стоимость эксплуатации с учетом затрат.

Стоимость эксплуатации с учетом затрат. Затратный способ: стоимость эксплуатации регламентирована условиями обслуживания строительных конструктивов, отделочных материалов и инженерной инфраструктуры объекта недвижимости.

Затратный метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей по статьям расходов — в расчете на единицу площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик инженерной инфраструктуры и строительных конструктивов объекта недвижимости, соответствующих принятой классности объекта недвижимости и их суммарному физическому износу.

То есть определяется величина эксплуатационных затрат посредством создания сметы — должны тратить Y для обеспечения определенного перечня эксплуатационных показателей. При этом эксплуатационные показатели — это совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обуславливающих его эксплуатационные качества. Обратимся к тому же примеру: Бизнес-центр (класс «В»): — системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);- системы вентиляции и кондиционирования;- противопожарные, охранные, мониторинговые системы;- системы СКС.

Физический износ инженерной инфраструктуры 10% — 20%. Таблица 8. Стоимость эксплуатации бизнес-центра, рассчитанная по затратному методу Общая площадь кв.м.

21 300 Площадь мест общего пользования кв.м. 5 400 Прилегающая территория 15 580 Статьи затрат в мес.

(руб.) ФОТ службы управления эксплуатации с учетом налогов Менеджер объекта эксплуатации (1) 34 020 Инженер- энергетик (1) 31 500 Инженер по эксплуатации ОВиВК (0,5) 15 120 Итого ФОТ службы управления эксплуатации: 80 640 ФОТ службы эксплуатации с учетом налогов Электрик (2) 45 360 Сантехник (2) 45 360 Дежурный рабочий (2) 30 240 Итого ФОТ службы эксплуатации: 120 960 Всего ФОТ: 201 600 Стоимость ЕТО и ППР инженерных систем и сетей (лимиты стоимости) Система внутреннего, наружного и аварийного освещения (с заменой ламп) 15 400 Система пожарной сигнализации, система оповещения о пожаре, система автоматического пожаротушения, система охранной сигнализации 30 400 Системы вентиляции и кондиционирования воздуха, приточные и вытяжные установки, чиллер, кондиционеры и фанкойлы, система дымоудаления 35 200 Лифты и эскалаторы 31 600 Система теплоснабжения, система водоснабжения и противопожарный водопровод; система водоотведения; система воздушно-тепловых завес 28 800 Услуги аварийной бригады 12 000 Ежемесячные расходы на инвентарь и инструмент 4 800 Ежемесячные расходные материалы 8 500 Амортизация спецодежды 5 586 Итого: 172 286 Всего эксплуатация 373 886 ФОТ службы клининга с учетом налогов Бригадир (1) 22 680 Специалист по внутренней уборке (10) 100 800 Специалист по внешней уборке (3) 37 800 Итого ФОТ службы клининга: 161 280 Затраты по клинингу Оборудование (амортизация) 8 600 Инвентарь (амортизация) 5 250 Спецодежда (амортизация) 7 655 Ежемесячные расходные материалы (моющие и чистящие средства) 37 500 Итого: 59 005 Всего затраты на клининг: 220 285 Итого прямые расходы: 594 171 накладные расходы (10% от прямых расходов) 59 417 рентабельность (12% от прямых расходов) 78 431 Итого стоимость услуг без НДС 732 019 НДС 18% 131 763 ИТОГО с НДС в месяц 863 782 итого с НДС за 1 кв.м в месяц 40,55 Стоимость услуг эксплуатации и клининга БЦ «_______» на 1 кв.м. общей площади ежемесячно USD (Курс 27 рублей) 1,50 Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию – это величина непостоянная. Она изменяется из месяца в месяц, потому что расходы на нее, в зависимости от сезона, различаются.

При подготовке к отопительному сезону в августе-сентябре расходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (эта ошибка присуща многим бизнес-консультантам). Можно указать среднюю величину, которая тратится на эксплуатацию, например, $2,5 на кв.

м в месяц. Но всегда надо помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $3,5 на кв.

м в месяц. 3. Сравнительный способ.

Стоимость эксплуатации с учетом аналогов.

Сравнительный способ определения стоимости эксплуатации и прогнозирования эксплуатационных затрат основан на применении анализа «объектов-аналогов». Затраты на их эксплуатацию могут быть известны как с помощью проведения расчетов затратным методом, так и с помощью взятых в открытом доступе укрупненных показателей расходов для аналогичной недвижимости.

С одной стороны, если первые два способа оценки стоимости эксплуатации недвижимости требуют определенного количества специфической информации и времени на расчеты, то сравнительный способ полезен в качестве экспресс-оценки.

С другой стороны, получить информацию о стоимости эксплуатации аналогичных объектов чаще всего затруднительно, потому что она не находиться в свободном доступе.

Но тем эта информация и важнее, так как она позволяет собственнику мгновенно оценить свои предполагаемые эксплуатационные затраты, сравнив их с расходами на эксплуатацию, которые позволяют себе «коллеги». СистемаСотрудников на Restate: 1 По собственной информации. Гиперссылка на Restate.ru обязательна.

Нашли ошибку или неточность? Нажмите CTRL и ENTER и расскажите нам про это Также по теме

Возобновилось строительство судебного квартала22.04.2020 12:46

На Аптекарской набережной строят коворкинг от ГК «БестЪ»15.04.2020 11:37

«Красное знамя» превратилось в переходящее10.04.2020 17:30

Все гипермаркеты ОБИ в Петербурге ждет переделка09.04.2020 16:18

Glorax Development построит офисный квартал на намыве05.04.2020 15:01

FASHION HOUSE Group инвестирует 52 млн евро в петербургский аутлет-центр04.04.2020 13:42

Мотивированный отказ от затратного подхода при расчете коммерческой недвижимости – Правовой портал

Репетитор оценщика сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).

Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е.

аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Титова светлана семеновна В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки.

Нужно обосновать отказ от доходного подхода при оценке недвижимости

Распоряжение Минимущества России от В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка принцип ожидания. Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной принцип наиболее эффективного использования.

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок.

В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:. Оценщик при проведении оценки обязан использовать или обосновать отказ от использования затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и или сооружениями далее — застроенных земельных участков , так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и или сооружениями далее — незастроенных земельных участков.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы:.

Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от Условие применения метода — возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка.

Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период.

При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий:. При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать:.

В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6. Настоящая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве далее-право аренды подлежит применению при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и является руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка.

Методика не предназначена для расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от Москве», под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от Для определения размера платы за право аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в городе Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта, удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции, выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения, функциональное назначение проектируемого объекта. Если значение размера платы за право аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной методикой, в пересчете на 1 га с учетом всех обременений меньше, чем значение стоимости, рассчитанное в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства реконструкции пункт 4 , то стоимость права аренды земельного участка устанавливается в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства реконструкции. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство зданий сооружений.

Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключать договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка в случаях изменения функционального назначения объектов, увеличения в процессе реконструкции строительства общей площади существующих проектируемых зданий сооружений или строительства нового здания сооружения на земельном участке, находящемся в аренде.

Для получения разрешения на изменение функционального назначения объектов, увеличение в процессе реконструкции строительства общей площади существующих проектируемых зданий или сооружений или строительство нового здания сооружения и при наличии у собственника зданий сооружений договора аренды земельного участка арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих проектируемых на земельном участке зданий сооружений. Доплата подлежит уплате инвестором застройщиком арендодателю.

Расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков — на срок не менее 5 лет.

Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих проектируемых зданий сооружений.

Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий сооружений производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2. В случае, если плата за право аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором застройщиком арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий сооружений в части, непосредственно занимаемой зданиями сооружениями. В дополнительном соглашении о получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий сооружений.

Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства реконструкции. Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства реконструкции , производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельных участков по формуле:. Порядок расчета недополученных городом средств от платы за право аренды в связи с самовольным занятием земельного участка.

В случае выявления Государственной земельной инспекцией факта самовольного занятия земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы рассчитывает размер платы за право аренды земельного участка на период с момента выявления указанного факта до даты проведения расчета. Расчет производится в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2 настоящего приложения, с умножением на коэффициент корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка Ксам. Срок аренды. Значение коэффициента Кср.

До 6 мес. От 6 мес. От 12 до 18 мес.

От 18 мес до х мес. От х мес до 30 мес. От 30 мес. От 36 мес до х мес. От х мес до 4 8 мес. От 4 8 мес до х мес.

От х мес. Долгосрочная аренда.

От 5 лет до 15 лет включительно. От 15 лет до 25 лет включительно. В территориально-экономических оценочных зонах.

Значение коэффициента Коп. Условные обозначения, принятые в таблице 3: Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки P , определяется как отношение общей площади здания или сооружения кв.

Целевое назначение объекта. Значение коэффициента Кц при месторасположении земельного участка. Объекты торговли торговые павильоны и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв. Объекты торговли торговые павильоны и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до кв.

Объекты торговли торговые павильоны и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от до кв.

Объекты торговли торговые павильоны и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью свыше кв.

Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания. Гаражи и автостоянки. Жилые дома, коттеджи за исключением индивидуальной жилой застройки. Производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории за исключением компенсационного озеленения.

Иные объекты, не включенные в данный перечень.

Месторасположение земельного участка. Значение коэффициента Ку. Для объектов торговли , кафе , ресторанов , баров , казино. Для иных объектов. Примечание к таблице 5: Значение коэффициента Ку увеличивается в 1.

Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп. Вернадского, Комсомольский просп.

Ордынка ул. Тульская ул. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул.

5.