Осмотр объекта оценки не обязателен при


Особенности работы оценщика при освидетельствовании недвижимости.


Функционирование рынка недвижимости тесно сопряжено с услугами экспертов по оценке недвижимости. Процедура оценки стоимости недвижимости предполагает, прежде всего, освидетельствование объекта, проведение переговоров, интервью с администрацией, руководителями, а также собственниками компании — заказчика.

Посещение объекта оценщиком, осмотр объекта является обязательной процедурой.

Обязательность осмотра объясняется тем, что максимально достоверную информацию об объекте эксперт получает только при личном осмотре.

Именно личный осмотр и полученная при этом информация позволяют эксперту выполнить достоверную .
Особенности работы специалиста при осмотре и оценке недвижимости:

  • В отчете об оценке эксперт отмечает действительное состояние объекта, а именно: эксплуатация, консервация, наличие охраны, работоспособность инженерного оборудования, наличие режимов тепла, влажности в помещениях.
  • Осмотр объекта сопровождается обязательно фотосъемками дефектов (трещин, течи воды, недостатков отделки и т.д.).
  • Важно установить даты ремонтов (текущего, капитального), наличие аварий, перечень внедренных мероприятий для ликвидации и профилактики последствий аварийных ситуаций.
  • Очень важно перед осмотром дома, здания ознакомиться с проектом, иной технической документацией по данному объекту.
  • При изучении технической документации важно установить наличие изменений проекта, реконструкции.
  • Осмотр объекта эксперт должен выполнять совместно со специалистом компании – заказчика услуг, маяки, обозначения, которые отмечают дефекты в конструкциях.
  • Дополнительно эксперт должен побеседовать со специалистами технических служб, определяющих правила эксплуатации.

Расчет восстановительной стоимости предполагает использование в качестве основы технической документации по объекту.

Документация оценщику должна передаваться по Акту приема – передачи с перечнем проектов, чертежей. В отчете об оценке коммерческой недвижимости, иных видов недвижимости должны быть объяснены источники определения основных параметров объекта. По факту выполнения и передачи отчета заказчику техническая документация должна быть возвращена заказчику по Акту.
По факту выполнения и передачи отчета заказчику техническая документация должна быть возвращена заказчику по Акту. Специалист оценочной компании должен сверять учетные данные недвижимости с их фактическим составом.

Нередко встречаются случаи учета одного объекта в разных ведомостях инвентаризации под различным названием.

Важно определить точное наименование объекта в полном соответствии с бухгалтерским учетом.

Анализ подобного рода позволяет в начале процесса определить неточности в исходных данных, которые значительно увеличивают стоимость объекта. Важным требованием процесса оценки объекта является указание даты оценки, соответствующей дате осмотра объекта.

тестыОСН.doc

Дисциплина «Основы оценки стоимости недвижимости» 1. К элементам сравнения можно отнести: В. 1 участок земли; Г. право собственности на объект; 2.

К единицам сравнения можно отнести: В. право собственности на объект; 3.

В каком выражении может быть указан износ объекта недвижимости? А. В абсолютном выражении (в денежных единицах) Б. В относительных единицах (в процентах) 4.

Метод валовой ренты является методом: А. Доходного подхода Б. Сравнительного подхода В.

Затратного подхода. 5. Ставка капитализации равна 15%, ипотечная постоянная 17%. Целесообразно ли использовать заемный капитал? А. Да, целесообразно Б. Нет, нецелесообразно 6.

Чем выше ставка капитализации, тем … А. Стоимость объекта недвижимости выше Б. Стоимость объекта недвижимости ниже В.

С увеличением ставки капитализации стоимость объекта не изменится 7.

При оценке объекта недвижимости дата проведения оценки соответствует: А. Дате составления отчета об оценке; Б. Дате подписания договора на оценку; В.

Календарной дате, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки 8. Дата проведения осмотра оцениваемого объекта недвижимости должна: А.

быть позже даты оценки; Б. совпадать с датой оценки, но в особых случаях может быть позже даты оценки; В. быть раньше даты проведения оценки. 9. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра обязательно: А.

В случае последующей купли-продажи объекта Б.

В случаях проведения оценки по решению суда В. В исключительных случаях. Г. Во всех случаях 10. В состав операционных расходов входят: А. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта; Б. Расходы арендатора оцениваемого объекта; В. Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта.

Расходы собственника (инвестора) оцениваемого объекта и расходы арендатора оцениваемого объекта. 11. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют: А. Контрактную арендную ставку по оцениваемому объекту недвижимости; Б.

Рыночную арендную ставку 12. Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете потенциального валового дохода используют: А. Общую площадь объекта; Б. Площадь объекта, которая будет сдаваться в аренду 13. Какие потери учитываются при расчете действительного валового дохода ?

А. Потери от недозагрузки; Б. Потери от недосбора арендных платежей; В. Потери от неэффективного менеджмента; 14.

Какой вид износа можно определить методом срока жизни: 15.

Какой вид износа можно определить методом капитализации потерь от арендной платы: 16. Какой вид износа можно определить методом капитализации избыточных операционных расходов: 17.

Ставку капитализации можно рассчитать как: А.

Отношение чистого операционного дохода к цене продажи Б. Отношение потенциального валового дохода к цене продажи В.

Отношение цены продажи к чистому операционному доходу Г.

Отношение цены продажи к потенциальному валовому доходу 18.

Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости: А.

Определение рыночной стоимости.

Б. Совершение сделки купли-продажи 19.

Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости гостиницы? 20. Какой подход из ниже перечисленных является основополагающим при определении стоимости объекта недвижимости, не завершенного строительством? 21. Какой вид износа из перечисленных может быть устранимым?

А. Физический износ Б. Функциональный износ.

В. Внешний износ 22. Верно ли утверждение, чем выше мультипликатор валовой ренты, тем выше стоимость объекта недвижимости? 23. Для каких объектов недвижимости применяется метод капитализации?

А. Для объектов социального значения Б.

Для объектов на стадии строительства В. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде Г. Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде 24. Какой из методов определения ставки капитализации относится к методам инвестиционной группы: А. Метод рыночной экстракции; В.
Метод рыночной экстракции; В.

Метод связанных инвестиций. 25. Период времени от сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию до сноса — это: А. Срок экономической жизни; Б. Срок физической жизни; В.

Хронологический возраст; Г. Эффективный возраст.

26. Для каких объектов недвижимости применяется метод дисконтирования денежных потоков? А. Для объектов со стабильными денежными потоками в прогнозном периоде Б.

Для объектов с нестабильными денежными потоками в прогнозном периоде 27. Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это использование: А. Которое физически возможно Б.

Которое юридически допустимо В. Которое финансово реализуемо Г.

При котором достигается максимальная стоимость объекта оценки 28. Какие премии за риски включает ставка дисконтирования для объектов недвижимости: А.

Премию за риск изменения политической ситуации; Б. Премию за риск нестабильности; В.

Премию за риск инвестиционного менеджмента; Г. Премию за риск изменения рыночной конъюнктуры. Д. Все ответы верны. 29. Что из перечисленного является задачей оценки объекта недвижимости: А. Внесение в уставный капитал. Б. Совершение сделки купли-продажи 30. Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев: А.
Согласование результатов оценки проводится на основе следующих критериев: А.

Достоверность исходной информации; Б. Точность процедур анализа; В. Соответствие цели и задачи оценки; Г.

Трудоемкость расчетов; 31. Что из перечисленного является целью оценки объекта недвижимости: А. Определение рыночной стоимости. Б. Определение ликвидационной стоимости 32.

Какой подход к оценке требует отдельного расчета рыночной стоимости земельного участка?

33. Действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 2 200 000 рублей в год, операционные расходы равны 2000 руб/ кв.м.

в год, площадь здания – 300 кв.м., а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет: А. 16 000 000 рублей Б. 22 000 000 рублей В.

28 000 000 рублей ЧОД = 2 200 000 – (2 000*300) = 1 600 000 V = 1 600 000 / 0,10 = 16 000 000 34. Цена аналогичного объекта на рынке составляет 50 000 рублей/кв.м., его местоположение хуже, чем у оцениваемого (вклад 20%) и в отличие от оцениваемого проведен ремонт (вклад 10%). Определить стоимость оцениваемого объекта, если его площадь составляет 100 кв.м.

А. 4 500 000 рублей Б. 5 000 000 рублей В.

5 500 000 рублей Г. 6 500 000 рублей 50 000 * 0,2 = 10 000 50 000 * 0,1 = 5 000 50 000 + 10 000 – 5 000 = 55 000 55 000 * 100 = 5 500 000 35. Чистый операционный доход от объекта недвижимости составляет 2 млн.руб.

в год. Ставка капитализации для собственного капитала 20%, ипотечная постоянная 15%, доля заемных средств 50%. Определить инвестиционную стоимость оцениваемого объекта недвижимости. А. 10 000 000 рублей Б. 11 428 572 рублей В.

13 333 333 рублей Г. 20 000 000 рублей. Rо = 0,5*0,15 + (1-0,5)*0,20 = 0,175 или 17,5% Стоимость объекта = 2 000 000 / 0,175 = 11 428 572 36. Если действительный валовой доход от объекта недвижимости составляет 100 000 рублей в квартал, коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты арендных платежей составляет 10%, операционные расходы равны 50 000 рублей/год, а ставка капитализации рассчитана на уровне 10%, то стоимость данного объекта недвижимости составляет: А.

500 000 рублей Б. 3 100 000 рублей В. 3 500 000 рублей Г. 4 000 000 рублей ЧОД = 100 000*4 = 400 000 – 50 000 = 350 000 Стоимость объекта = 350 000 / 0,10 = 3 500 000 37. Оцениваемый объект недвижимости представлен земельным участком и отдельно стоящим зданием на нем.

Полная стоимость воспроизводства здания рассчитана на уровне 10 000 000 рублей, а физический износ составляет 10%, а функциональный износ составляет 5%.

Стоимость оцениваемого объекта рассчитана на уровне 10 500 000 рублей.

Чему равна рыночная стоимость земельного участка?

или он может воспользоваться только актом жэу?

2. Если в отчете оценщика в смете указаны три помещения, а фотографии приложены только двух? 3 Может ли в отчете быть в отчете указана дата проведения осмотра одна, а приложены фотографии, сделанные спустя 2,5 месяца?

С уже демонтированной отделкой (в смету оценщик включает и демонтаж)? Здравствуйте. Прямого указания на то, что оценщик обязан произвести лично осмотр объекта оценки, в законодательстве об оценочной деятельности нигде не содержится, однако согласно п.18 Приказа Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г.

N 256

«Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

: «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…, в том числе: … информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.» Кроме того, согласно ст.12 Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Отчет об оценке является документом, содержащим сведения доказательственного значения.

На практике, в подтверждение факта проведения осмотра объекта оценки, оценщик прикладывает к Отчету об оценке фотографии имущества. Таким образом, на этапе изучения физических, технических и эксплуатационных характеристик объекта оценки, оценщик должен произвести осмотр имущества. Желаю удачи. В. Сен 10, 2020adminlawsexp

Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г.

N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

Зарегистрирован в Минюсте РФ 22 августа 2007 г. Регистрационный N 10040 В целях реализации положений Федерального закона от 27 июля 2006 г.

N 157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2006, N 31, ст. 3456), в соответствии с пунктом 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 августа 2004 г.

N 443 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, N 36, ст.

3670; 2005, N 22, ст. 2121; 2006, N 11, ст. 1182; N 16, ст. 1743, ст. 1744; N 18, ст.

2005; N 22, ст. 2333; N 32, ст. 3569, ст. 3578; 2007, N 22, ст.

2642), приказываю: Утвердить прилагаемый федеральный стандарт оценки

«Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»

. Министр Г. Греф ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1) I.

Общие положения 1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. 2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

II. Общие понятия оценки 3. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте. 4. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. 5. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

6. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

7. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 9. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

10. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей. 11. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

12. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. III. Подходы к оценке 13. Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. 14. Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. 15. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

IV. Требования к проведению оценки 16.

Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; д) составление отчета об оценке. 17. Задание на оценку должно содержать следующую информацию: а) объект оценки; б) имущественные права на объект оценки; в) цель оценки; г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения; д) вид стоимости; е) дата оценки; ж) срок проведения оценки; з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

19. Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы. Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. 20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

21. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: а) установить период прогнозирования.

Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. 22. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения.

По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения.

Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. 23. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний. 24. Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.

При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов. 25. По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г.

N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 31, ст.3813; 2002, N 4, ст. 251; N 12, ст. 1093; N 46, ст.

4537; 2003, N 2, ст. 167; N 9, ст.805; 2004, N 35, ст. 3607; 2006, N 2, ст. 172; N 31, ст. 3456; 2007, N 7, ст. 834; N 29, ст.

3482) и в федеральных стандартах оценки. 26. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. 27. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).

Готовность отчета об оценке рыночной стоимости

Срок подготовки отчета об оценке составляет, 1-5 дней, после проведения осмотра объекта оценки (получения документов на объект оценки), включая выходные и праздничные дни. Срок подготовки отчета зависит от сложности и объема поставленных задач.

Типовой отчет рыночной стоимости недвижимости подготавливается в срок 1-3 дня.

Какие документы нужны для того, чтобы сделать оценку?

Как вы, наверное, догадываетесь список документов зависит от конкретного объекта.

Но, в общем случае, нужны два вида документов:

  • описывающие физические свойства объекта (технические или кадастровые паспорта, описания и пр.)
  • описывающие права на объект, т.е. кому принадлежит оцениваемый объект, какие есть обременения и пр. (правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы);

Бывают комбинированные документы. Так, например, паспорт транспортного средства (ПТС) содержит и технические данные автомобиля и сведения о последнем владельце.

Также, поскольку процедура оценки подразумевает заключение договора, то потребуются данные заказчика. Для заказчиков физических лиц — паспортные, для юридических — подробные реквизиты.

Оценка недвижимости без выезда – а возможно ли это?

Можно ли провести оценку недвижимости без выезда?

Да, по документам и фото, но тут существуют нюансы и ограничения, на которые стоит обратить внимание.

При отсутствии осмотра увеличивается погрешность.

При оценке недвижимости без выезда оценщика специалист не может изучить текущее состояние объекта.

Следовательно, этот факт не учитывается во время расчета стоимости, данные немного искажаются.

Поэтому профессионалы рекомендуют все-таки запросить выезд специалиста. Уж лучше сотрудник приедет на место и лично осмотрит состояние, чем в дальнейшем увеличится уровень погрешности при формировании отчета.

для суда без выезда проводится редко.

В большинстве случаев специалисты настоятельно рекомендуют предоставить доступ на объект для осмотра. Так удается:

  1. Исключить сопутствующие вопросы судьи относительно параметров.
  2. Предотвратить возникновение сомнений в точности результатов.
  3. Вторая сторона не сможет оспорить документ, у нее не будет зацепок для его отмены.

Также оценка недвижимости без осмотра обычно не проводится для банков. Финансовые учреждения очень требовательны к документам и тщательно проверяют их.

Если специалист лично не выезжал на объект, то существует риск, что банк откажет в дальнейшем рассмотрении заявки с данным отчетом. Вам придется повторно обращаться в компанию, запрашивать выезд и составление нового заключения.

Поэтому, если отчет будет предоставлен в банк, то лучше сразу выполнить осмотр. Так удается исключить возникновение проблем при утверждении документов.

Когда можно выполнить проверку недвижимости без выезда?

  1. Уточнить цену для продажи или арендную плату.
  2. Отчет в дальнейшем не будет передаваться в государственные инстанции или банки, которые могут не принять его.
  3. Нужно узнать стоимость актива.

Возможность отказа от проведения экспертизы

Следует помнить, что факт назначения Вас судебным экспертом не ставит вас в безвыходное положение. Ведь если вы понимаете, что исходной информации Вам явно не хватит на то, чтобы ответить на все вопросы, а за некорректное проведение исследования вы можете получить «отрицательное очко» в репутацию.Причинами отказа могут служить:

  1. выход вопросов за рамки компетенции эксперта
  2. отсутствие технических возможностей для корректного проведения работы
  3. отсутствие ответов на запрос по получению дополнительной информации

Кстати, такое право (отказ от проведения оценки) есть и у оценщика, работающего не как оценщик, а как эксперт.

Но в случае с проведением оценки специалист, отказываясь от выполнения задания, теряет деньги (возможный гонорар), поэтому ему следует по возможности «бороться до конца». А при отказе от проведения экспертизы специалист не несёт особого ущерба (в отличие, от случаев некорректного её проведения).

Осмотр объекта оценки

Когда осмотр объекта при независимой оценке обязателен Если речь идет об оценке недвижимого или движимого имущества, закладываемого в финансовой организации, то осмотр объекта оценки — главное требование этой самой организации.

Без осмотра и тщательного фотографирования закладываемого имущества ни один нормальный банк не выдаст кредит под это имущество.

Относится в первую очередь к ипотечным кредитам, за исключением кредитов на покупку недвижимости в новостройках. Банки сами контролируют качество проведения осмотра, фильтруют недобросовестных оценщиков, создают собственные требования к выполнению фотографий объекта оценки.

Наглядным примером такого фильтра является аккредитация оценочных компаний в банках. Еще один пример — практика банка Дельта Кредит (группа SOCIETE GENERALE) выпускать требования к выполнению фотографий объектов оценки.

Выезд оценщика на осмотр объекта оценки

Цель осмотра имущества заключается в том, чтобы эксперт-оценщик получил четкое представление об объекте оценки. В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и «Федеральных стандартах оценки» нет прямого указания на то, что осмотр объекта оценки является обязательной процедурой при подготовке Отчета об оценке. Тем не менее, практика показывает, что отсутствие осмотра может быть признано судом достаточным основанием для признания результатов оценки недостоверными, поскольку Заказчик оценки как заинтересованное лицо далеко не всегда может быть рассмотрен как достоверный источник информации.

В связи с вышеизложенным, рекомендуется проводить осмотр согласно следующим требованиям:

  1. желательно, чтобы осмотр сопровождался фотографированием всего объекта, его отдельных частей, блоков, помещений, а также окружения; при этом, если у объекта есть существенные дефекты конструкций, эти повреждения также должны быть зафиксированы; осмотр может сопровождаться замером объемно-планировочных показателей объекта недвижимости, если есть необходимость подтвердить либо установить значения каких-либо параметров;
  2. по результатам осмотра может быть составлен Акт осмотра объекта оценки, который подписывается Оценщиком, проводившим осмотр.
  3. осмотр должен осуществлять Оценщик (или представитель Оценщика);

Акт осмотра составляется в произвольной форме, при этом в нем указываются:

  • сведения о проводимых действиях при осмотре (наружный осмотр, фотосъемка, видеосъемка, интервьюирование участников осмотра, обмер, другие особенности проведения осмотра);
  • Ф.И.О.

    сопровождающего лица (представителя Заказчика или собственника имущества);

  • основание проведения оценки;
  • дата и время проведения осмотра;
  • сведения об иных привлеченных специалистах с указанием Ф.И.О, наименования организации, должности, квалификации и т.п.;
  • отмечаются факты недопуска Оценщика к осмотру отдельных зданий, внутренних помещений, иные существенные обстоятельства.
  • наименование и место нахождения объекта оценки;
  • Ф.И.О.

    лица проводившего осмотр;

Акт осмотра подписывается уполномоченным представителем Заказчика. Копия Акта осмотра прикладывается к Отчету об оценке.

Когда осмотр просто не нужен

Еще один пример, когда осмотр объекта оценки часто не производится — оценка имущества без конфликта интересов.

То есть, когда заказчик оценки хочет узнать от оценщика реальную стоимость своего имущества, а также обоснование данного расчета. Осмотр объекта в таком случае не несет практического смысла, потому что для расчета стоимости оценщику вполне подойдут параметры, которые заказчик сообщит в анкете. Заказчику нет смысла лукавить в анкете, а оценщику нет смысла сомневаться в корректности предоставленной информации.

6 проблема. Согласование результатов

п. 28.

«В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости»

.

То есть по при согласовании результатов вводится обязательность объяснений в отчете расхождения результатов через призму достоинств н недостатков подходов. Необходимо данную информацию добавлять в отчет. п. 30. После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

На сегодняшний день нет выработанной методики определения данного интервала.

Стоимость может находиться в определенном интервале значений, а погрешность в стоимости обусловлена множеством фактором — как качеством исходной информацией, так и погрешностью в расчетах.