Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом


Нужна ли справка о крупности сделки при продаже недвижимости юрлицом

Когда может понадобиться справка о некрупности сделки


Риски! В законах, в т. ч. в законе № 14-ФЗ, не дается никакой информации о составлении и предоставлении справки о некрупности сделки.

Однако на практике такая справка требуется:

  1. для Росреестра — при совершении сделки по распоряжению имуществом (п. 223 Административного регламента Росреестра по предоставлению государственной услуги…, утв. приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278).
  2. для конкурса на госзакупках — справка о некрупности сделок может включаться в список документов, входящих в состав заявки (распоряжение ДИГМ «Об утверждении примерной формы конкурсной документации» от 20.09.2010 № 3308-р);
  3. для нотариуса — при отчуждении обществом доли в уставном капитале другого общества;

Во всех перечисленных случаях справка будет подтверждать полномочия руководителя на распоряжение вещами или правами без одобрения иного органа — общего собрания или совета директоров. Вывод! Предоставляя справку о некрупности сделки, хозсубъект подтверждает: сделка не требует специального одобрения (по правилам п.

3 ст. 46 закона № 14-ФЗ), а, значит, и собрания участников или совета директоров, перед заключением и не будет в дальнейшем квалифицирована как недействительная в связи с отсутствием такого одобрения. Обратите внимание! Справка о некрупности сделки может быть выдана и после того, как сделка была совершена (например, если этого требует контрагент, чтобы обезопасить себя от споров о действительности сделки).

Справка о том, что сделка не является крупной: общие положения и законодательное регулирование

Крупной сделкой в силу требований ст.

46 ФЗ «Об обществах…» от 08.02.1998 № 14 и ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах…» является такое соглашение, которое не является обычным для организации, и цена договора превышает 25 % от стоимости активов компании.

Такая стоимость определяется по данным последнего бухучета, а именно, — датой его проведения.

Подробнее о том, что такое крупная сделка, читайте в тематической статье.

Крупные сделки не могут быть заключены в том же порядке, что и обычные.

В

Риски

Наиболее элементарный план обмана при оформлении соглашения о купле — продажи недвижимого имущества юридическими лицами, когда недвижимость в праве собственности у иной организации. Документы, подтверждающие согласие на оформление соглашения:

  • Произведенная выписка из данного протокола.
  • Соглашение в законодательной форме.
  • Протокол о собрании жильцов дома.

Подобную документацию с легкостью возможно написать самостоятельно и по этой причине у покупателя отсутствуют какие-либо гарантии, что данная документация считается подлинной. В результате человек, покупающий недвижимость, получает на руки протокол собрания акционеров.

Убеждается в том, что процесс передачи имущества проходит по всем необходимым пунктам законодательства, и спокойно оставляет свою подпись в договоре, передавая собственные активы за новое жилье. Все стороны в такой ситуации останутся в плюсе.

Покупатель получит недвижимое имущество.

Продавец получит прибыль с этого. Однако, спустя определенное время в суде данный договор будет признан недействительным. Ведь сущность недействительного договора в том, что все члены юр лица не предоставляли своего соглашения на продажу имущества. Возможно, определенная доля имущества может находиться в собственности иных людей.
Возможно, определенная доля имущества может находиться в собственности иных людей.

Они, в свою очередь, могли вовсе не знать о предстоящей продаже. Подобные схемы работают уже не первый год. А совершается это по причине простой экономии на юристах.

Для того чтобы исключить такое мошенничество, следует непременно находиться на заседании сборов правления юр лица.

Безусловно, если это будет возможно статутом организации. Если вдруг статут указывает, что посторонние люди не имеют права участвовать в сборах, то не стесняйтесь просить ксерокопию, в которой указано как именно совершается процесс отчуждения недвижимости. Непременно обратите свой взор на тот факт, в каких условиях сборы учредителей будут правомочными.

Как определить, является ли сделка крупной?

Чтобы подсчитать, является ли сделка ООО крупной, нужно: 1. Взять бухгалтерский баланс за год, предшествующий тому, в котором сделка заключается, и ознакомиться с балансовой стоимостью всех активов фирмы (строка 1100).

2. Ознакомиться со стоимостью имущества, покупаемого (продаваемого или сдаваемого в аренду) по договору с контрагентом. 3. Сопоставить стоимость имущества по договору и балансовую стоимость (которая может включать прочие расходы, связанные с приобретением актива, например затраты на доставку). Если имущество покупается участником сделки, то в дальнейший расчет берется закупочная цена имущества; если продается — наибольшая величина при сравнении балансовой и отпускной стоимости; если сдается в аренду — балансовая стоимость (п.

2 ст. 46 закона № 14-ФЗ, п. 1.1 ст.

78 закона № 208-ФЗ). 4. Разделить сумму, взятую в расчет по п. 2, на сумму по п. 1. Если результат более 0,25, то сделка считается крупной (при условии соответствия прочим критериям, рассмотренным выше) и будет требовать одобрения собственников бизнеса, если иное не предусмотрено законом.

Когда нужно такое одобрение в контрактной системе

Чтобы начать участвовать в госзакупках, нужно .

Для этого предоставляют общий пакет документов, в который входит и согласие на сделку.

Причем это требуется всегда, в том числе когда закупка не относится к категории крупных. Что же касается поставщиков, которые аккредитовались до 31.12.2018, то они обязаны зарегистрироваться в ЕИС до конца 2020 года. И тем и другим понадобится актуальный образец решения о крупной сделке 44-ФЗ. Информацию необходимо включить и во вторую часть заявки, если того требуют законодательство или учредительные документы, а также когда и или , и сам контракт будут крупными для участника.

Информацию необходимо включить и во вторую часть заявки, если того требуют законодательство или учредительные документы, а также когда и или , и сам контракт будут крупными для участника. При отсутствии этих сведений на любом этапе до заключения контракта.

За проверку данных несет аукционная комиссия заказчика (п.

1 ч. 6 ст. 69 № 44 ФЗ). Важно отметить, что индивидуальные предприниматели, в отличие от ООО, не относятся к юридическим лицам.

Поэтому они освобождены от обязанности подавать такой документ для аккредитации на ЭТП.

Что еще следует знать покупателю квартиры у юрлица?

Очень часто от имени юридического лица сделку совершает представитель. Внимательно ознакомьтесь с доверенностью. Дело в том, что зачастую в доверенности разрешены не все действия, которые совершает представитель.

В частности, это касается, например, вопроса передачи денег.

Отдельный вопрос встает, когда юридическое лицо продает квартиру, которая была ему уступлена. Существует договор уступки прав требования, в соответствии с которым право на квартиру переуступается третьим лицам.

Например, различные инвестиционные компании скупают часть квартир в новостройке, а потом переуступают их третьим лицам. Делается это с целью получения выгоды.

В данном случае в договоре переуступки должна быть ссылка на первоначальный договор, по которому данная недвижимость перешла к ее нынешнему владельцу.

Обратите внимание, что договор уступки права требования должен быть заверен нотариально.

Итак, все выписки запрошены, документы собраны.

Еще раз сядьте и внимательно все пересмотрите и обдумайте: не настораживает ли вас низкая стоимость квартиры или частая смена ее владельцев, отсутствие ремонта или недавнее судебное разбирательство?

Если всё в порядке, то заключайте договор и отправляйтесь его регистрировать. Но даже если неприятная ситуация всё же произошла и вы оказались жертвой мошенников, не расстраивайтесь. Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах.
Закон защищает ваши права. Вы будете являться в данном случае добросовестным приобретателем, который знать не знал о мошеннических схемах.

Поэтому если сделку признают недействительной, денежные средства в любом случае вернутся на ваш счет. Источник: http://nsovetnik.ru/kuplya_prodazha_kvartiry/na_chto_obratit_vnimanie_pri_pokupke_kvartiry_u_yuridicheskogo_lica/

Порядок проведения сделки с недвижимостью, если собственник – юридическое лицо

При заключении сделки купли-продажи недвижимости, которая находится в собственности юрлица, лучше придерживаться такого алгоритма действий: 1. Подготовка решения о продаже для этого необходимо провести внеочередное собрание акционеров или участников ООО, обсудить вопрос реализации имущества и оформить его в протоколе.

Также в итоговом документе нужно указать, кто будет заниматься вопросами продажи. Если же собственник один, он принимает такое решение и оформляет его в письменной форме; 2.

Составление договора купли-продажи в нем должны быть отображены все условия заключения сделки: характеристики реализуемого объекта (предмет сделки), стоимость, наименования сторон и другие существенные условия. Для составления грамотного договора рекомендуется воспользоваться услугами юриста по недвижимости; 3. Заключение сделки когда все условия согласованы, стороны подписывают составленный договор, после чего он нотариально заверяется; 4.

Переоформление прав собственности после заключения сделки подается заявка в Росреестр на переход имущественных прав от продавца к покупателю. После внесения соответствующих изменений в реестр сделка считается полностью заключенной.

Нужна помощь в продаже недвижимости?

Получите консультацию адвоката: +7 (499) 978-65-95

НДС

Многих может интересовать вопрос об обложении продажи недвижимости .

Принимая во внимание Налоговый Кодекс РФ, операции, при которых происходит реализация жилых помещений на территории России, не облагаются .

Оплачивать налог необходимо лишь в данных случаях:

  • Недвижимое имущество покупается не для последующей реализации в виде продажи, а будет находиться на балансе средств.
  • Организации ведут рабочую деятельность на базе общей системы налогообложения.

Особенности продажи недвижимости юридическим лицом

При заключении сделки купли-продажи недвижимости, когда продавцом выступает юридическое лицо, нужно учитывать следующие нюансы:

  1. налогообложение при продаже недвижимости юрлицом имеет свои особенности, и это также необходимо брать во внимание при принятии решения о продаже.
  2. необходимо официально уполномочить представителя компании, который будет выступать стороной продавца при подписании договора купли-продажи.

    Подтверждаются такие полномочия доверенностью с правом подписи.

    На практике чаще всего таким представителем является руководитель предприятия, в таком случае ему дополнительная доверенность не нужна;

  3. если юридическое лицо имеет корпоративную форму (например, несколько участников ООО или акционеры в АО), перед продажей необходимо провести собрание участников и утвердить решение о продаже принадлежащей компании недвижимости. Если же в компании один руководитель, достаточно его письменного решения о реализации недвижимого имущества;
  4. нужно учитывать положения уставных документов – иногда он содержит пункты о том, что принадлежащая компании недвижимость не может быть отчуждена третьим лицам, в том числе и продана. В этом случае перед продажей необходимо внести изменения в уставные документы компании, а только затем переходить к оформлению сделки;

Кроме того, продажа недвижимости будет считаться крупной сделкой, если ее балансовая стоимость превышает 25% стоимости всего имущества компании, и в этом случае порядок купли-продажи дополнительно усложняется – потребуется согласие акционеров/участников на сам факт совершения крупной сделки, а только после этого – обсуждение ее условий.

Риски Покупателя при покупке квартиры у юридического лица

Покупателю нужно держать в голове тот перечень особых рисков, которые присущи сделке приобретения квартиры у юридического лица.

Реализация любого из этих рисков может привести к оспариванию сделки и признанию ее недействительной. Что может насторожить Покупателя и стать причиной отказа от сделки?

Например, это:

  1. Возможное признание арбитражным судом сделки купли-продажи квартиры недействительной по иску кредиторов, если компания обанкротится в течение последующих 3-х лет после сделки (даже если на момент сделки никаких признаков банкротства нет). Основания для этого указаны в ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)».
  2. Отсутствие компании в государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ);
  3. Истечение срока полномочий лица, действующего от имени компании (например, выданная ему доверенность уже закончилась);
  4. Компания находится в стадии банкротства или ей предъявлены требования кредиторов, ведущие к банкротству (например, когда еще не назначен арбитражный управляющий);
  5. Отсутствие должных полномочий лица, действующего от имени компании (например, его полномочия распространяются не на все виды действий с активами компании, превышение служебных полномочий);
  6. Неполный пакет документов, подтверждающих правомочное решение юрлица о продаже своего актива (например, отсутствие согласия учредителей);
  7. Отсутствие государственной регистрации прав компании на квартиру (хотя она при этом может числиться на балансе компании);
  8. Финансовые махинации в деятельности компании (например, незаконный вывод активов, в т.ч. с помощью «компаний-однодневок»);
  9. Подложные документы для продажи актива (например, фиктивный протокол собрания акционеров компании);

Все эти нюансы, связанные с изучением документов юридического лица, лучше проверять с помощью профильного юриста. Без специальной подготовки обычному человеку здесь сложно будет разобраться.

Например, утверждает:

«С точки зрения норм права, регулирующих корпоративные отношения, вероятность заключения оспоримой сделки с юридическим лицом выше, чем с гражданином»

. Остальные риски Покупателя в сделке с юрлицом – такие же, как и при покупке квартиры у физлица на первичном и вторичном рынках.

Эти риски и методы их устранения подробно описаны на шагах нашей ИНСТРУКЦИИ (см. ссылку ниже). При покупке квартиры у юридического лица действуют те же правила, что и в случае приобретения жилья у частника. Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Здесь к базовому пакету документов добавляется экспертное заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости.

После чего банк-кредитор, с учетом выявленных рисков, выносит решение об одобрении или неодобрении сделки.

ИТОГ: снизить риски покупки квартиры у юридического лица Покупателю поможет в процессе подготовки сделки.

А саму сделку лучше проводить .

Юрист подскажет, какие моменты нужно учесть, и какие бумаги затребовать у компании, применительно к конкретной ситуации.

А нотариус еще раз проконтролирует необходимый и достаточный пакет документов юрлица уже в процессе самой сделки приобретения недвижимости.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»: Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Образец справки о том, что сделка не является крупной 2020 г

Закажите бесплатную консультациюИ мы поможем вам в решении вашего вопросаПодать заявку 5.

-инструкция как подготовить документы для тендера Законодательная статья 46 регулирует вопрос о том, что такое некрупная сделка и как ее определить. Сюда входит кредит, поручительство и т.д. Данная статья предоставляет возможность установить необходимый размер крупной сделки.

Это может быть 25% или более.

Размер отчуждаемого имущества можно определить при помощи данных, собранных бухгалтерским учетом.

Стоимость приобретаемого товара можно определить по цене предложенной продукции.Как должна проводиться такая сделка? Этот момент определяется уставом ООО:

  1. по согласию всех участников данной фирмы;
  2. в том случае, если отсутствует согласие.
  3. если на собрании директоров одобрили;

Решение об одобрении крупной сделки

Данный документ не является обязательным по нормам законов 44-ФЗ или 223-ФЗ, но условие о наличие решения об одобрении крупной сделки может потребовать заказчик у поставщика, в случае проведения коммерческой закупки.

Чаше всего его оформляют владельцы малого или среднего бизнеса.

Решение единственного участника об одобрении крупной сделки составляется в случае, если учредитель компании один.