Ндс с авансов по дду нежилых помещений в 2020 году


Ндс с авансов по дду нежилых помещений в 2020 году

Налог при продаже нежилого помещения физическим лицом


Продажа нежилого помещения приравнивается к получению физическим лицом дополнительного вида дохода. Это приводит к необходимости подачи в налоговую службу декларации 3-НДФЛ и уплаты налога на доходы, ставка которого равняется 13%. Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным. В чем заключаются тонкости его начисления, особенности применения и выплаты, предлагаем рассмотреть подробней.Оформить налоговый вычет можно один раз в жизни.

Воспользоваться данным правом гражданин может с целью уменьшения суммы уплаты налога или возврата причитающихся средств на расчетный счет в банке. Данные вопросы рекомендовано заблаговременно уточнить в отделении налогового органа, в которое планируется дальнейшая подача декларации.

При расчете налога на доходы в учет берется первоначальная стоимость нежилого помещения. Если она была больше цены продажи, физическое лицо не облагается налогом. Это связано с тем, что оно получило не прибыль, а убытки.

Реформа в строительстве: новое в Законе о ДДУ.

Эскроу-счета. Изменения 2020-2020 гг. в отчетности застройщиков и подрядчиков (16-17 декабря 2020 г.)

+ 0 На семинаре рассматриваются все новые требования для застройщиков по ДДУ в соответствии с Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О договорах долевого участия» с учетом его изменений Законами: — от 27.06.2020 № 151-ФЗ, — от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 01.07.2018 № 175-ФЗ.

Будут рассмотрены условия получения денег от дольщиков с 1 июля 2020 г. на эскроу счета, уплаты взносов в компенсационный фонд.

Лектор расскажет, кого из застройщиков касаются требования иметь опыт работы, раскрывать отчётность, как Минстрой и банки будут контролировать рекламу и трату долевых средств, а также вопросы формирования стоимости строящегося объекта. Семинар даст мощную поддержку бухгалтеру в составлении годовой отчетности с учетом специфики строительных организаций и изменений отраслевого законодательства! На примерах будет разъяснен порядок применения Федерального стандарта (ПБУ) 2/2008 для всех субъектов строительства: и застройщиков, и подрядчиков, проблемы исчисления налога на прибыль и НДС при выставлении форм КС-2 и КС-3, заключения договоров по Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54.

Также Вы узнаете о том, как по-новому стали проходить проверки строительных компаний. Будут рассмотрены более 30 спорных вопросов по бухучету, налогу на прибыль и НДС строительных организаций, актуальных при подготовке отчетности за 2020 г.

и работе в 2020 г. Семинар в двухдневном формате будет очень полезен как застройщикам, так и генподрядчикам (подрядчикам), в т.ч. совмещающим функции застройщиков. Дополнительный бонус — книга автора по учету и налогообложению в строительстве!

Целевая аудитория: Семинар ориентирован на главных бухгалтеров, специалистов финансовых и бухгалтерских служб, аудиторов, руководителей, юристов строительных организаций.

ВЫ УЗНАЕТЕ: — какие изменения введены в Закон «О договорах долевого участия» 27 июня 2020 г.; — о требовании строить нежилую недвижимость по ДДУ; — в каких случаях застройщикам нужно использовать эскроу счета с 1 июля 2020 г.; — почему нужно платить взносы в компенсационный фонд с нежилых помещений и машиномест; — как подтвердить степень готовности объекта; — актуальны ли требования для застройщиков, если разрешение получено после 1 июля 2020 г.: опыт работы, раскрытие информации, фонд защиты дольщиков и др.; — можно ли получить деньги от дольщиков наличными или на свой счет в банке, минуя счета эскроу; — как будут контролировать застройщиков и подрядчиков, и к каким застройщикам в ближайшее время придет налоговая инспекция; — что будет, если дольщиком является подрядная организация (за работу получает квартиры); — какие строительные организации должны проходить аудит, и как это отражается на их учете; — как просто и на примерах применять Федеральный стандарт (ПБУ) 2/2008; — какой договор лучше заключить: инвестиционный или долевой; — как учесть обременения, временные здания и сооружения, землю, кредиты и займы; — какие суммы можно списывать на стоимость стройки, а что учесть за счет вознаграждения застройщика; — изменения законодательства и нюансы оформления работников — строителей (россиян и иностранцев), расчета НДФЛ и взносов с их выплат.

ПРОГРАММА СЕМИНАРА. I ДЕНЬ: ОРГАНИЗАЦИОННЫЕ ВОПРОСЫ: — Понятия субъектов инвестиционно-строительной деятельности: инвестора, заказчика, подрядчика, генерального подрядчика. Их права и обязанности, особенности совмещения функций, членство в СРО; — Договоры долевого участи и инвестиционные договоры (в свете изменений Федерального закона № 214-ФЗ и Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54); — Новые требования к договорам долевого участия, поданным на регистрацию после 1 июля 2020 г.

по Федеральным законам от 27.06.2020 № 151-ФЗ, от 25.12.2018 № 478-ФЗ, от 01.07.2018 № 175-ФЗ. — Привлечение денежных средств на долевое участие в строительстве: безнал и счета эскроу. Надо ли пробивать кассовые чеки при продаже квартир и получении денег от дольщиков по безналу; — В каких случаях надо платить взносы в компенсационный фонд при строительстве нежилой недвижимости; — Опыт работы, собственные средства, займы и кредиты, разрешения на строительство, размещение информации и др.

— касается ли это застройщиков с эскроу счетами; — На что можно тратить деньги дольщиков и о чем обязательно нужно написать в договоре ДДУ; — Формирование цены ДДУ: может ли быть вознаграждением только экономия и на какую даты ее считать; — Членство в СРО: новые требования; — Совмещение функций: заказчик-застройщик, застройщик-генподрядчик.

Доначисление НДС и возможность потери права на УСН у застройщика в различных ситуациях. ДОКУМЕНТООБОРОТ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ: ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ БУХГАЛТЕРУ: — Документы, подтверждающие расходы на строительство; — Нужна ли смета в строительстве. Как по сметам ищут сомнительных поставщиков; — Оптимальная налоговая нагрузка строительных организаций.

УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ: — Практическое применение Федерального стандарта 2/2008 «Учет договоров строительного подряда». Доходы и расходы по прибыльным, убыточным и малозавершенным договорам; — Отражение подрядчиками непредъявленной к оплате начисленной выручки.

Сопоставление бухгалтерского учета по Федеральному стандарту 2/2008 с исчислением налога на прибыль; — Этапы работ по договору и формам КС-2 и КС-3. Влияние документов на исчисление НДС; — Способы законного неприменения Федерального стандарта 2/2008; — Признание выручки и расходов в отчете о финансовых результатах и раскрытие информации в бухгалтерской отчетности.

СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ В УЧЕТЕ И НАЛОГООБЛОЖЕНИИ ПОДРЯДЧИКА И ЗАСТРОЙЩИКА: — Комментарий к изменениям расчета налога на прибыль и НДС для строительных организаций в 2020 г.; — Резерв на гарантийный ремонт: обязателен или нет. Гарантийные удержания; — Учет стройматериалов, временных зданий и сооружений. Если подрядчик выполняет работы из материалов заказчика; — Титульные и нетитульные здания и сооружения.
Если подрядчик выполняет работы из материалов заказчика; — Титульные и нетитульные здания и сооружения.

Учет временной дороги в составе материалов и основных средств.

Учет опалубки; — Регистрация стройплощадок в форме обособленных подразделений. Налоги и ответственность. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ВЫПЛАТ В ПОЛЬЗУ РАБОТНИКОВ-СТРОИТЕЛЕЙ: — Комментарий к изменениям трудового и налогового законодательства в отношении строителей — российских и иностранных работников. Строители из СНГ на основе патента; — Ограничение на аутсорсинг строителей; — Надбавки за вахту при строительстве: всегда ли они обязательны; — Изменения в расчете и уплате НДФЛ, проверки страховых взносов налоговой инспекцией 2020 г.

Новые ставки, правила предоставления льгот, сдача отчетности.

II ДЕНЬ: СЛОЖНЫЕ ВОПРОСЫ ФОРМИРОВАНИЯ СТОИМОСТИ СТРОЯЩЕГОСЯ ОБЪЕКТА: — Учет займов, кредитов в строительной деятельности. Контролируемые операции в строительстве; — Проектная документация: нематериальный актив или нет.

Использование счета 08 до получения разрешения на строительство; — Списание благоустройства и обременений за свой счет и за счет дольщиков (инвесторов), в стоимости основного средства; — Учет расходов на землю под строительство. Нюансы заключения договоров аренды земли; — Как оформить рекламу недостроенного объекта, чтобы затраты на нее признали обоснованными.

Можно ли пускать дольщиков ремонтировать недострой; — Расходы после ввода здания в эксплуатацию; — Уплата налога на имущество с построенной недвижимости в зависимости от учета на счетах внеоборотных и оборотных активов.

УЧЕТ ДОХОДОВ И РАСХОДОВ ЗАСТРОЙЩИКА: — Застройщик с функциями инвестора и генподрядчика и застройщик в «чистом виде». Практические примеры ведения учета и расчета налогов; — Новые требования для застройщиков в части вопросов регистрации счетов-фактур в журнале, сдачи его и декларации в налоговую инспекцию; — Особенности бухучета и налогообложения заказчика-застройщика.

Если функции заказчика и застройщика разделены; — Бухгалтерская и налоговая отчетность по целевым средствам застройщика: что необходимо учесть бухгалтеру; — Если застройщик и инвестор заключили договор простого товарищества с инвесторами: особенности учета. Уступка доли в строительстве новому дольщику; — Схемы защиты активов и оптимизации налогообложения строительной деятельности, не запрещенные законодательством.

СЕМИНАР ВЕДЕТ: МИТЮКОВА ЭЛЬВИРА САЙФУЛЛОВНА, к.э.н., член Комиссии по профессиональным квалификациям в области бухгалтерского учета (при Нацсовете при Президенте РФ по проф. квалификациям), победитель конкурса «Бухгалтерский оскар», управляющий партнер аудиторской компании ООО «Академия успешного бизнеса», аттестованный аудитор, лектор ИПБ России, по данным журнала «Семинар для бухгалтера» вошла в десятку лучших лекторов России. Автор книг:

«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»

, «Налоговое планирование: анализ реальных схем», «Налоговые схемы.

Как снизить налоги в соответствии с законодательством», «Расчет налога на прибыль в бухгалтерском и налоговом учете», «Типичные ошибки в учете материалов», «Малый бизнес: налоги и отчетность» и более ста публикаций по бухгалтерскому учету и налогообложению. ВИДЕО, КНИГИ И СТАТЬИ АВТОРА СЕМИНАРА, А ТАКЖЕ ОТЗЫВЫ ПО ПРОШЕДШИМ СЕМИНАРАМ: http://www.sba-consult.ru АТТЕСТОВАННЫМ БУХГАЛТЕРАМ ВЫДАЕТСЯ СЕРТИФИКАТ ИПБ РОССИИ!

ДАТА ПРОВЕДЕНИЯ: 16-17 декабря 2020 г. ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ: с 10.00 до 17.00 МЕСТО ПРОВЕДЕНИЯ: Бизнес-центр «Я21»: г. Москва, ул. Яблочкова, д. 21, корп.

3. Бизнес-центр находится в 2 минутах ходьбы от станций метро «Тимирязевская». СТОИМОСТЬ УЧАСТИЯ: 35 000 руб.

(2 дня). В стоимость включены: обед, комплект для записей, информационный материал к семинару, КНИГА АВТОРА ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ, 20 час ИПБР. При регистрации на семинар до 16 НОЯБРЯ 2020 г.

стоимость 32 000 руб.! Скидки: — 10% — при повторном посещении семинаров «Академии успешного бизнеса»; — 50% — для каждого второго и третьего участника от одной организации; — 100% — каждый четвертый участник от одной организации посещает семинар бесплатно! Внимание: скидки не суммируются. ТЕЛЕФОНЫ ДЛЯ РЕГИСТРАЦИИ НА СЕМИНАР: (495) 748-03-16, 601-88-32 или e-mail: .

В течение суток с вами свяжутся представители компании организатора Рубрики

В какой момент можно распределить налог и заявить вычет

Имейте в виду, что налоговый спор возможен не только по вопросу применяемой методики расчета, но и по поводу даты принятия к вычету НДС по строительным работам.

Так, в Минфине считают, что застройщик может заявить вычет сумм НДС, предъявленных подрядчиками, только после завершения строительства жилого дома.

Получается, что распределение сумм «подрядного» НДС производится лишь после того, как жилой дом, готовый к вводу в эксплуатацию, застройщик примет к учету. Логика в таком подходе, безусловно, есть. Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично.
Ведь определить количество готовых квартир и нежилых помещений, остающихся в собственности застройщика после завершения строительства, на стадии застройки весьма проблематично.

В ходе строительства компания может и заключать новые договоры участия в долевом строительстве, и расторгать ранее заключенные (например, по требованию стороны или на основании судебного решения).

И этот процесс заканчивается только после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Застройщик оформляет право собственности на оставшиеся у него помещения и продает их третьим лицам. То есть только после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию появляется возможность распределить НДС.

С этого момента появляется и право на вычет.

Увидев бабочку зимой, вы явно удивитесь. Так и налоговики будут, мягко говоря, недоумевать, если НДС вы примете к вычету до завершения стройки В такой ситуации, по мнению налоговиков, первичным документом, подтверждающим факт выполнения СМР, является акт по форме № КС-2, а не разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И при наличии этого акта и счета-фактуры застройщик может заявить вычет в периоде принятия работ к учету, не дожидаясь готовности объекта в целом. Поэтому, если трехлетний срок после окончания налогового периода, в котором были выполнены условия для получения вычета, истек, налоговики отказывают в вычете входного НДС. Но суды в таких случаях соглашаются с компаниями, которые принимают НДС к вычету только после завершения строительства, ; .

В то же время в ситуациях, когда НДС к вычету компания принимает в периоде принятия работ к учету, суды поддерживают налогоплательщиков, указывая, что право на получение НДС-вычета не зависит от не названных в НК условий. Главное, чтобы имелись счет-фактура и первичка, подтверждающая принятие строительных работ к учету; , ; .

Но делать так стоит, только если вы точно знаете, какие объекты до окончания строительства не будут «проданы» по договорам участия в долевом строительстве и останутся в вашей собственности.

Иначе потом вам придется восстанавливать НДС и сдавать уточненки.

НДС

В соответствии с пп.

23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения). С позиции финансового ведомства, если договором долевого строительства предусмотрена передача застройщиком участнику долевого строительства, в том числе нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме и предназначенных для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг), освобождение от в части стоимости услуги застройщика, оказываемой при строительстве указанных нежилых помещений, не применяется.

Такое мнение, в частности, высказано Минфином России в письмах от 14.12.2012 N 03-07-10/31, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 26.06.2012 N 03-07-15/67, от 14.02.2012 N 03-07-10/03, а также ФНС России в письме от 16.07.2012 N Таким образом, если условиями договора предусмотрена передача дольщику нежилого помещения, то вне зависимости от того, соответствует ли такой договор требованиям Закона N 214-ФЗ или договор заключен в рамках Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ, применение застройщиком льготы, предусмотренной пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, с большой вероятностью приведет к налоговым спорам. Кроме того, Минфин России предупреждает, что выполнение СМР собственными силами под действие указанной льготы пп.

23.1 НК РФ не подпадает. Так, Минфин России в своих письмах от 04.05.2012 N 03-07-10/10, от 26.10.2011 N 03-07-10/17 указал, что в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, своими силами или своими силами с привлечением других лиц обязуется построить объект недвижимости, то есть застройщик непосредственно выполняет строительно-монтажные работы, то под действие пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ она не подпадает.

Поэтому стоимость работ облагается в общеустановленном порядке. Следовательно, при передаче по акту приема-передачи объекта долевого строительства нежилого помещения налогоплательщик, одновременно являющийся застройщиком и генподрядчиком, на основании п. 3 ст. 168 НК РФ, обязан выставить счет-фактуру дольщику и, соответственно, исчислить со стоимости соответствующей доли сумму, подлежащую уплате в бюджет.

3 ст. 168 НК РФ, обязан выставить счет-фактуру дольщику и, соответственно, исчислить со стоимости соответствующей доли сумму, подлежащую уплате в бюджет. Согласно разъяснениям, изложенным в письме Минфина России от 08.06.2011 N 03-07-10/11, в случае, если организация, являющаяся по договору участия в долевом строительстве застройщиком, применяет освобождение от обложения на основании пп.

23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ и своими силами обязуется построить жилой дом, непосредственно выполняя строительно-монтажные работы, то в соответствии с п.

1 ст. 154 НК РФ денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ, подлежащих обложению. При этом с сумм, полученных (получаемых) в качестве вознаграждения застройщика (размер вознаграждения застройщика должен быть определен в договоре), не начисляется, и соответственно, «входной» по расходам на собственное содержание к вычету не принимается.

Таким образом, в момент получения предварительной оплаты (аванса) на финансирование строительства налогоплательщик должен исчислить с ее суммы в порядке, установленном п. 4 ст. 164 НК РФ, и составить соответствующий счет-фактуру не позднее пяти календарных дней с момента получения аванса (п.

3 ст. 168 НК РФ). Отметим, что требования к счету-фактуре на предоплату, выставляемому покупателю, перечислены в п. 5.1 ст. 169 НК РФ. Такой счет-фактура регистрируется в книге продаж.

В соответствии с п. 14 ст. 167 НК РФ в случае, если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты) предстоящего выполнения работ, то на день выполнения работ в счет поступившей ранее оплаты (частичной оплаты) также возникает момент определения налоговой базы. При этом на основании п. 8 ст. 171 и п. 6 ст. 172 НК РФ суммы, исчисленные налогоплательщиком с сумм оплаты (частичной оплаты), полученных в счет предстоящего выполнения работ, подлежат вычетам при выполнении работ.

Следовательно, при определении налоговой базы по по выполненным работам застройщиком, выполняющим строительно-монтажные работы своими силами, суммы, исчисленные застройщиком при получении от участников долевого строительства вышеуказанных денежных средств, подлежат вычету. При этом после выполнения работ счета-фактуры, ранее выписанные и зарегистрированные организацией в книге продаж при получении предварительной оплаты, регистрируются в книге покупок.

На основании п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства (ликвидации основных средств), сборке (разборке), монтаже (демонтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ, и суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении им объектов незавершенного капитального строительства. Заметим, что, не воспользовавшись правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ, застройщик признается применяющим освобождение от.

В этом случае положения учетной политики налогоплательщика не имеют значения (письмо ФНС России от 26.08.2010 N ШС-37-3/10064). Таким образом, организация, одновременно выполняющая функции заказчика и генерального подрядчика, может принять к вычету суммы, предъявленные ей:

  1. поставщиками товаров (работ, услуг), приобретенных организацией для обеспечения строительства,
  2. субподрядчиками — в тот момент, когда подписаны акты по форме N КС-2 и N КС-3 и от них получены счета-фактуры;
  3. в момент принятия к учету таких товаров (работ, услуг) и получения от поставщиков счетов-фактур.

При этом право на вычет не зависит от сдачи завершенного строительством объекта инвестору.

Как указано в письме Минфина России от 24.08.2005 N 03-04-10/07, заказчик имеет право принимать к вычету весь по материалам, товарам, работам и услугам, используемым им при выполнении строительно-монтажных работ, в обычном порядке. Как мы отметили выше, налогоплательщик может воспользоваться правом отказаться от льготы в порядке, установленном п. 5 ст. 149 НК РФ. Для этого следует представить заявление в свою налоговую инспекцию.

В этом случае при выполнении СМР собственными силами все перечисленные дольщиками денежные средства признаются предоплатой, полученной в счет выполнения работ, и в данном случае не важно, выделено в договоре вознаграждение застройщика или нет. Соответственно, в каждом квартале получения взносов дольщиков нужно составить «предоплатный» счет-фактуру и начислить «авансовый» со всей суммы, полученной от дольщиков, а суммы налога можно будет принять к вычету в том периоде, когда организация-застройщик отразит операцию по реализации объектов долевого строительства (письмо Минфина от 26.10.2011 N 03-07-10/17). Такова официальная позиция контролирующих органов.

На практике не все налогоплательщики соглашаются с данной позицией и не начисляют «авансовый» при выполнении СМР собственными силами, считая, что денежные средства дольщиков носят инвестиционный характер и в налогооблагаемую базу включаться не должны. При этом при рассмотрении возникающих с налоговыми органами споров суды нередко встают на сторону налогоплательщиков, констатируя, что возникает только на момент исполнения договоров о долевом строительстве и налог должен исчисляться только с суммы, остающейся в распоряжении застройщика экономии между полученными и израсходованными суммами на строительство.

Аргументация судов сводится к тому, что в качестве выполняемых для собственного потребления строительно-монтажных работ подлежат квалификации только те работы, в результате которых организацией создаются объекты, подлежащие использованию в ее собственной деятельности. При строительстве объектов с целью их последующей продажи (передачи) строительные работы не могут быть квалифицированы как выполняемые для собственного потребления, а объект обложения возникает при реализации построенного объекта (постановления Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 3309/10, ФАС Уральского округа от 23.11.2010 N Ф09-9023/10-С2, ФАС Северо-западного округа от 07.02.2011 N А56-75504/2009 и другие).С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе .

  1. , эксперт службы Правового консалтинга
  2. , эксперт службы Правового консалтинга

Источник: Издательство . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера».

Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Раздельный налоговый учет у застройщика

Одним из условий применения налоговых льгот является ведение застройщиком раздельного налогового учета, в соответствие с которым:

  1. суммы, поступившие от дольщиков ДДУ жилого дома, отражаются отдельно от сумм оплаты по ДДУ коммерческого и производственного назначения;
  2. средства, использованные застройщиком на строительство других объектов (не указанных в ДДУ), отражаются отдельно от средств целевого использования;
  3. отдельно отражаются суммы, поступившие застройщику в качестве оплаты за услуги, на которые не распространяются нормы закона №214-ФЗ.

Для обеспечения требований раздельного налогового учета застройщик использует унифицированные формы (Книга учета доходов и расходов, Журнал счетов-фактур, т.п.) в электронном виде либо на бумажном носителе.Читайте также статью ⇒ ““.

Вопрос про НДС

Представьте, что организация-застройщик строит жилой многоквартирный дом.

В этом доме есть нежилые помещения, а денежные средства для строительства привлекаются по договорам долевого участия.После того, как дом построен, кроме жилых площадей по договорам застройщик передаёт и «внеквартирные кладовые помещения» участникам долевого строительства. Эти помещения проходят по договору как подвал и предназначены для личного пользования.Налогом на добавленную стоимость не облагаются услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, который заключили согласно ().Исключение составляют услуги застройщика, которые он оказывает при строительстве объектов производственного назначения.

Такие услуги облагаются НДС. К объектам производственного назначения относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг.Заметим, что не облагаются налогом услуги именно застройщика, то есть владельца земельных участков на праве аренды или собственности.Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме. Их передают участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Такие помещения входят в состав многоквартирного дома, который строится с привлечением денежных средств участника долевого строительства ().

9907

Ситуация 3. Нет прямого указания о включении/невключении НДС в стоимость

Во избежание споров и разногласий с покупателями и налоговыми органами к договору необходимо составить дополнительное соглашение.

В соглашении надо указать одно из положений:

  • Цена товаров (работ, услуг) включает в себя НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ.
  • Цена товаров (работ, услуг) не включает в себя НДС, то есть НДС начисляется сверх установленной договором цены по ставке, установленной п. 3 ст. 164 НК РФ на дату реализации.

Поставщик должен предъявить НДС покупателю дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) по прямой ставке, то есть по 18% или 20% (п.

1 ст. 168 НК РФ). Если в договоре нет прямого указания на то, что установленная цена не включает в себя сумму налога, то НДС выделяется из указанной в договоре цены расчетным методом с применением ставки 18/118 или 20/120 (п.

4 ст. 164 НК РФ, п.17 ). Расчетная ставка НДС:

  1. до 01.01.2020 — 15,25% (18/118 х 100%);
  2. после 01.01.2020 — 16,67% (20/120 х 100%).

Изменения в долевом строительстве с 2020 года: последние новости

В начале 2000-х годов покупатели жилья по договорам долевого участия часто сталкивались с мошенничеством: они могли годами ждать введения домов в эксплуатацию, застройщик мог исчезнуть вместе с деньгами дольщиков, одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз и т.д.Во многом ситуацию улучшило принятие закона № 241, часть «серых» схем удалось исключить.

Однако недобросовестные застройщики все же находили лазейки в законодательстве и полностью проблему решить не удалось. В федеральном реестре обманутых дольщиков числится свыше 30 тыс.

граждан.

  1. В 2020 году Путин в ходе проведения «Прямой линии» дал правительству указание выйти на цивилизованные способы приобретения жилья и отказаться от ДДУ к 1 июля 2020 года.
  2. Предложения отмены долевого строительства возникли еще в середине 2010-х годов.
  3. В 2017 году Михаил Мень (министр строительства и ЖКХ) объявил о переходе на проектное финансирование застройки взамен договоров долевого участия.
  4. В итоге, в конце 2020 года законом внесены поправки к законодательству, сформировавшие новые правила долевого строительства в 2020 году.
  5. В 2015 году Игорем Шуваловым было принято решение о поэтапной отмене ДДУ к 2020 году.

22 апреля 2020 года вступило в силу Постановление Правительства , утвердившее критерии степени готовности объекта строительства при условии, соответствия которым застройщик может привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу.

Цель данного решения — обеспечить достройку жилых домов, в тех случаях, когда завершение начатого строительства возможно только по старым правилам.Достраивать МКД без перехода на эскроу-счета разрешат, если степень готовности объекта не менее 30%, а количество заключенных ДДУ составляет минимум 10% общей площади помещения в доме.

Как облагается НДС при уступке прав на нежилые помещения?

Свежий Минфин

На волне ожесточения налоговой политики Минфин России порадовал налогоплательщиков и устранил двусмысленность еще одной ситуации. Речь идет о порядке расчета НДС при уступке имущественных прав на нежилые помещения. На протяжении четырех лет с момента вынесения Высшим Арбитражным Судом РФ своего постановления № 13640/09 от 25.02.2010 (1) Минфин России не хотел соглашаться с позицией ВАС РФ в отношении порядка обложения НДС при уступке прав на строящиеся нежилые помещения.

(1) постановление ВАС РФ N 13640/09 от 25.02.2010 по делу N А45-1139/2009-17/24 И, несмотря на складывающуюся вслед за разъяснениями ВАС положительную судебную практику в пользу налогоплательщиков (2), налоговые органы до недавнего времени упорно продолжали стоят на своем, считая, что при передаче имущественных прав на строящиеся нежилые помещения НДС облагается вся полученная по договору уступки выручка (3).

(2) постановления ФАС Уральского округа от 01.03.2012 г. по делу № А60-19447/2011, ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 г.

по делу N А55-6801/2010 (3) письма Минфина РФ от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 07.02.2013 N 03-07-11/2927, от 29.04.2009 N 03-07-11/122 и ФНС России от 08.02.2011 N КЕ-4-3/1907@ Однако финансовые органы все же признали, что были не правы, и решили поменять свою устоявшуюся позицию. 27 июня 2014 г. ФНС России выпустила согласованное с Минфином письмо № ГД-4-3/12291

«По вопросу определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения»

с учетом позиции ВАС РФ. В данном письме ФНС России разъяснила: Для случаев реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п.

3 ст. 155 НК РФ, то есть с разницы между ценой реализации имущественных прав с учетом налога и ценой их приобретения. Письмо ФНС РФ № ГД-4-3/12291 от 27 июня 2014 г.

«По вопросу определения налоговой базы при передаче имущественных прав на нежилые помещения»

.

Разберемся по порядку. В чем заключалась дилемма при уступке имущественных прав на строящиеся нежилые помещения? Уступка прав на недвижимость имеет место при «продаже» не введенных в эксплуатацию помещений. Если посмотреть на порядок уплаты НДС при уступке прав на жилые помещения, то увидим, что он прямо урегулирован положениями п.

3 ст. 155 и п. 4 ст. 164 Налогового Кодекса РФ: первоначальный инвестор по договору долевого участия в строительстве или инвестиционному договору обязан заплатить НДС только с разницы между ценой уступки и расходами на приобретение права требования первоначальным инвестором по расчетной ставке 18/118. При этом под расходами на приобретение понимается не только сумма, уплаченная по инвестиционному договору, но иные расходы, связанные с приобретением имущественного права, в частности, проценты по займу, полученному компанией для осуществления инвестиций в строительство (4). Такое понимание расходов вытекает из общего понятия расходов как экономически обоснованных и документально подтвержденных затрат, содержащегося в налоговом законодательстве, и положений ст.

268 НК РФ, устанавливающей особенности определения расходов при реализации имущественных прав. Вся сумма денежных средств, полученная компанией по договору уступки свыше указанных расходов, считается не связанной с инвестиционной деятельностью, является ее прибылью от сделки и поэтому облагается НДС. (4) Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 N 03-07-11/58, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2008 по делу N А28-370/2008-10/21 Что касается передачи имущественных прав на нежилые помещения, то для них ст.

155 НК РФ не устанавливает специального порядка определения налоговой базы. Наличие пробела в этом давало право налоговым органам считать, что в данном случае на основании п.

2 ст. 153 НК РФ вся выручка по договору уступки облагается НДС.Для наглядности приведем следующий пример: Первоначальный инвестор по договору долевого участия (инвестиционному договору) передал Застройщику инвестиционные денежные средства на сумму 3 540 000 рублей в счет строящегося нежилого помещения. В стоимости инвестиционного платежа изначально заложен НДС, подлежащий уплате с подрядных работ, материалов и услуг застройщика в размере 540 000 рублей.

Эту уплаченную сумму НДС первоначальный инвестор смог бы принять к вычету при получении сводного счета-фактуры, выставленного застройщиком на основании полученных от подрядчиков и поставщиков счетов-фактур после ввода объекта строительства в эксплуатацию и передачи его инвестору (5).

(5) Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 N 17АП-7335/2013-АК по делу N А60-5504/2013 Однако, представим, что первоначальный инвестор, не дожидаясь окончания строительства нежилого помещения, уступает свои права требования на него другому лицу с минимальной наценкой — 100 000 рублей.В этом случае, с позиции налоговых органов, первоначальный инвестор, уступающий свои права на нежилое помещение за 3 640 000 рублей, должен был выставить новому инвестору счет-фактуру на полную стоимость передаваемого имущественного права и уплатить в бюджет НДС не только с начисленной им наценки при уступке прав — 100 000 рублей, но и с суммы первоначальных инвестиций — 3 540 000 рублей.

Таким образом, первоначальный инвестор при уступке прав требования на нежилое помещение заплатил бы НДС в размере 555 254 рублей (3 640 000 * 18/118 %), в то время как НДС со сделанной им наценки из этой суммы составляет всего 15 254 рублей.При данном подходе первоначальному инвестору справедливо было предоставить налоговый вычет по НДС в размере 540 000 рублей, уплаченный в составе стоимости инвестиционного договора.

Но налоговое законодательство права на вычет НДС для первоначального инвестора не предусматривает. Причина в том, что при уступке прав требования на строящийся объект это право переходит к новому инвестору, и поэтому вычет НДС первоначальным инвестором невозможен в принципе. В связи с этим, существовавший до недавнего времени подход Минфина РФ был несправедливым.

Фактически первоначальный инвестор должен был уплатить НДС дважды: сначала в составе инвестиционного платежа, а затем при уступке имущественных прав. Это, в свою очередь ,влекло за собой возникновение убытка: уступив право требование на нежилые помещения с минимальной наценкой, определяемый расчетным способом НДС делал сделку нерентабельной, так как наценка не покрывала начисленного НДС со всей стоимости имущественного права.

В рассматриваемом случае убыток от сделки получился бы 455 254 руб. (3 540 000 руб. — (3 640 000 руб.

— 555 254 руб.).Высший Арбитражный суд Российской Федерации еще в 2010 г. в постановлении (6) указал на необоснованность такого подхода Минфина РФи, сославшись на принцип обязательности экономического основания налогов, пришел к выводу о том, что налоговая база при передачи имущественных прав на нежилые помещения должна определяться в том же порядке, что и по жилым помещениям, установленным п. 3 ст. 155 НК РФ, а именно как разница между ценой передачи имущественного права с учетом НДС и расходами на его приобретение.

ВАС РФ объяснил это тем, что имущественные права на нежилые и жилые помещения относятся к одному виду гражданских прав, а значит порядок исчисления НДС при их передаче должен определяться одинаково. (6) Постановление ВАС РФ N 13640/09 от 25.02.2010 по делу N А45-1139/2009-17/24 Теперь ясность в вопросе наступила окончательно.

При уступке прав на нежилые помещения первоначальный инвестор имеет полное право выставить покупателю имущественных прав счет-фактуру на сумму НДС с произведенной им наценки по уступке, определенную расчетным путем в соответствии с п. 4 ст. 164 НК РФ. В графе 5 счета-фактуры указывается налоговая база: сумма наценки по уступке с учетом налога, в графе 7 — расчетная ставка НДС 18/118, а в графе 8 — сумма НДС, предъявляемая покупателю, исходя из расчетной налоговой ставки применительно к налоговой базе, указанной в графе 5 (7). На основании выставленного в таком порядке счета-фактуры новый инвестор сможет сразу после постановки на учет приобретенного имущественного права принять к вычету уплаченный НДС с наценки по уступке в соответствии с п.

2 ст. 171 и ст. 172 НК РФ (8).

(7) Пп. д, ж, з п. 2 постановления Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137

«О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по НДС»

(8) Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 N 17АП-7335/2013-АК по делу N А60-5504/2013 Но если ранее при таком порядке обложения НДС уступки прав требования на нежилые помещения существовал риск спора с налоговыми органами, то теперь, благодаря письму ФНС РФ № ГД-4-3/12291 от 27.06.2014 г., такого риска больше нет.

. Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе. Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Внимание

Застройщик, лишь организовывающий строительство, не должен включать в налоговую базу по НДС деньги, полученные от инвесторов в качестве возмещения затрат на строительство.

СИТУАЦИЯ 2. Услуги застройщика облагаются НДС, к примеру, при строительстве производственных помещений и офисов. В этом случае застройщик должен выставить инвестору счет-фактуру на свои собственные услуги; ; ; .