Ндфл при продаже недвижимости


Ндфл при продаже недвижимости

Новые правила уплаты НДФЛ при продаже недвижимости


Сейчас доходы физических лиц от продажи недвижимого имущества освобождаются от налога в случае, если недвижимость находилась в собственности более 3-х лет. С нового года это изменится: тем, кто купил квартиру на собственные средства, придется ждать освобождения от уплаты подоходного налога от продажи недвижимости не 3, а 5 лет. То есть без декларирования и уплаты НДФЛ можно будет продать недвижимость только после 5 лет владения. А в случаях продажи объектов до истечения 5-летнего срока, налогооблагаемый доход будет определяться, исходя из кадастровой стоимости продаваемого объекта.

Не коснутся изменения только сделок по продаже недвижимости в случаях, если имущество:

  1. получено по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
  2. было приватизировано;
  3. получено по наследству или по договору дарения от близких родственников;

С продажи таких объектов недвижимости НДФЛ не будет взиматься также после 3-х лет владения. При этом возможность определения дохода, как разницы между стоимостью продажи и стоимостью покупки останется. Останется и возможность уменьшить доход от продажи на вычет в размере не более 1 млн.

руб. Еще одно важное изменение внесено в Налоговый кодекс в части определения размера дохода, подлежащего налогообложению при продаже недвижимости.

Сегодня на вторичном рынке широко применяется не вполне законный механизм ухода от уплаты налогов. Чаще всего продавец жилья, владеющий недвижимостью менее 3-х лет, для освобождения от уплаты НДФЛ с продажи недвижимости указывает цену продажи не превышающую 1 млн. руб., тем самым ему удается избежать уплаты налога.

Принятые поправки в Налоговый кодекс РФ предусматривают защиту от таких незаконных схем. Теперь, если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта, с правом на налоговый вычет до 1 млн.

руб. либо на уменьшение дохода на документально подтвержденные расходы. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, окажется заниженной, НДФЛ с продажи недвижимости придется заплатить с суммы, равной 70% кадастровой стоимости объекта Поправки в Налоговый Кодекс РФ вступают в силу с 01 января 2016 года и распространяются на сделки, заключенные после этой даты. С движимым имуществом, например автомобилями, все осталось без изменений.

В случае продажи имущества, которое находилось в собственности более 3-х лет, продажа налогом не облагается, менее 3 лет — облагается за вычетом 250 тыс.

руб. либо доход можно уменьшить на документально подтвержденные расходы. Для наглядности приведем таблицу действующего с 01 января порядка взимания НДФЛ с продажи имущества: Период владения После 1 января 2016 года По недвижимому имуществу, приобретенному по договору купли-продажи Менее пяти лет Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и ценой покупки недвижимости.

– C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб. Более 5 лет НДФЛ не облагается По недвижимому имуществу, приобретенному по договору пожизненного содержания, по приватизации, наследованию или дарению от близких родственников Менее 3-х лет Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости, и имущественным налоговым вычетом до 1 млн. руб. Более 3-х лет НДФЛ не облагается По прочему имуществу Менее 3-х лет Облагается НДФЛ в размере 13%: – C разницы между ценой продажи, и ценой покупки имущества; – C разницы между ценой продажи и имущественным налоговым вычетом до 250 000 руб.

Более 3-х лет НДФЛ не облагается

  1. , налоговый консультант

Источник: . Рубрики: Подписывайтесь на «Утреннего бухгалтера». Все для бухгалтера. Пора завести блог на Клерк.ру Блог компании на «Клерке» — это ваш новый инструмент, чтобы рассказать о себе.

Публикуйте любой контент про вашу компанию.

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности. Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

  1. 1 000 000 рублей от продажи имущества;

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью при условии, что доля выделена как отдельный объект права. (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

НДФЛ при продаже имущества

С продажи личного имущества физические лица не обязаны платить НДФЛ — одежда, предметы быта и пр. А на выручку с недвижимости и определенных движимых вещей — транспорт, гараж, ценные бумаги и т.

д. — начисляется подоходный налог в соответствии со .

Ставка налога разнится для разных плательщиков:

  1. резидентам налог с продажи собственности считается по ставке 13%;
  2. нерезидентам — по ставке 30%.

Важно!

Расчет налога на доходы от продажи имущества в 2020 году производится плательщиками самостоятельно. Результаты расчета необходимо отразить в декларации 3-НДФЛ. Базой для расчета является выручка от сделки в полном размере.

Но благодаря двум механизмам, заложенным в , ее можно уменьшить или даже освободиться от налогообложения:

  • Освобождение от НДФЛ по .
  • Имущественные вычеты по .

Освобождение предоставляется согласно п.17.1 .

Раньше для всех операций продажи действовали единые правила:

  1. налог при продаже прочего имущества (купленного) физическим лицом при сроке владения свыше 3 лет также платить не требовалось;
  2. при сроке владения до 3 лет — необходимо уплатить налог.
  3. если проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован, то подоходный налог на продажу имущества платить не требовалось;

Но в 2016 году вступили в силу изменения для физическим лицом.

Поправки были внесены от 27 ноября 2014 года.

Новые правила таковы:

  1. налог при продаже прочего имущества (купленного после 2016 года) физическим лицом при сроке владения свыше 5 лет также платить не требуется;
  2. для объектов, которые были получены гражданами до 2016 года, действуют старые правила.
  3. если после 2016 года проданный объект был приватизирован, получен по договору ренты, подарен близким родственником либо членом семьи или унаследован и находился в собственности свыше 3 лет, то подоходный налог на продажу имущества платить не требуется;
  4. при сроке владения до 5 лет — нужно заплатить НДФЛ;

Пример 1 Макаров Максим купил квартиру 13 апреля 2015 года и продал ее 30 октября 2020 года. Для его сделки действуют старые правила.

Срок владения составил 3 года и 7 неполных месяцев, следовательно, НДФЛ не платится. Пример 2 Макаров Максим приватизировал квартиру 31 мая 2016 года и продал ее 1 апреля 2020 года. Для него действуют новые правила. Срок владения меньше 3 лет, значит, необходимо заплатить налог. Пример 3 Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года и продал ее в августе 2020 года.
Пример 3 Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года и продал ее в августе 2020 года. Здесь также вступают в силу новые правила.

Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

Но если ждать столько лет нет возможности, то можно воспользоваться вторым способом снижения налогового бремени — с помощью вычетов.

Согласно из базы для расчета НДФЛ можно вычесть сумма до 1 000 000 рублей либо в размере расходов при приобретении объекта. При этом расходы не могут превышать базу, т. е. выручку. Пример 4 Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 800 000 рублей и продал ее в августе 2020 года за 1 100 000 рублей.

Здесь также вступают в силу новые правила.

Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует. Уменьшение базы на расходы нерационально, т. к. результат всё равно будет существенным: 1 100 000 — 800 000 = 300 000 рублей.

Если использовать вычет, база будет равна: 1 100 000 — 1 000 000 = 100 000 рублей НДФЛ при этом: 100 000 × 13% = 13 000 рублей.

Важно! Нельзя к одному объекту одновременно использовать и вычет, и уменьшение на расходы. Пример 5 Макаров Максим купил квартиру 12 ноября 2016 года за 1 800 000 рублей и продал ее в августе 2020 года за 1 900 000 рублей.

Здесь также вступают в силу новые правила. Срок владения меньше 5 лет, следовательно, освобождение не действует.

А в такой ситуации, напротив, целесообразнее снижение базы на размер документально подтвержденных расходов: 1900 000 — 1 800 000 = 100 000 рублей. А применение вычета не уменьшит базу так же эффективно: 1 900 000 — 1 000 000 = 900 000 рублей.

Перед уплатой налога необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если в результате минимизации базы обложения налог станет равен нулю, декларацию нужно подавать все равно. О необходимости представить декларацию вас уведомит ИФНС путем направления письма как минимум за 30 дней до сроков — об этом сказано в .

Если у вас есть Личный кабинет налогоплательщика, письмо придет вам туда. Правила действуют в отношении любой жилой недвижимости и долей в них. По налогу с продажи комнаты вычет будет делиться согласно доле.

Пример 6 Макаров Максим унаследовал четырехкомнатную квартиру 12 ноября 2017 года и продал в августе 2020 года комнату в ней за 400 000 рублей. Комната равна ¼ доли в праве собственности.

Поскольку расходов нет, остается вычет. Вычет делится на 4: 1 000 000 / 4 = 250 000 рублей. База: 400 000 — 250 000 = 150 000 рублей.

НДФЛ: 150 000 × 13% = 19 500 рублей.

Важно! Вычет можно использовать один раз в год.

А уменьшение на расходы — неограниченное количество раз. Налог с продажи второй квартиры можно будет уменьшить только по затратам, если за первую уже использован вычет.

Но в новом календарном году право снова возникает. Но можно подарить доли другим лицам, желательно — членам семьи и близким родственникам, чтобы не платить за подарок, а затем оформить отдельные договоры купли-продажи каждым.

Тогда каждая доля будет рассматриваться как обособленный объект с предоставлением полного вычета. Налог на продажу квартиры 2 собственниками будет рассчитываться с полноценным вычетом 1 000 000 рублей каждому.

Подача декларации и выплата налогов

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет.

Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Кто освобождается от уплаты налогов с продажи квартиры?

40 Калужская область Дата публикации: 15.07.2016 Издание: Газета «Калужский перекресток» Тема: Налог на доходы физических лиц Источник:&nbsp По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит ().

В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет.

В предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им ().

Нововведения действуют только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года ().Минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  1. если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (, ).
  2. если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  3. если право собственности получено в результате приватизации;

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры ().Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП ().

Именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета.

А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет.

Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня.

В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из срока владения имуществом в три года.

Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог.

При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.Он бывает двух видов ():

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн. рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. рублей при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.ПРИМЕР 1Физическое лицо приобрело квартиру за 7 млн. рублей в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн.

рублей. С полученных доходов (1,2 млн. рублей) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов.

Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.Данный вычет предоставляется в размере 1 млн.

рублей с доходов, полученных от продажи квартиры.

Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.Ситуация 2.

Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке.

Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:(8 200 000 руб.

– 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов. ПРИМЕР 2Физическое лицо приобрело гараж за 100 тыс.

руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс.

руб.Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.Ситуация 2.

Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.Поскольку расходы на продажу составили 100 тыс.

руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:(260 000 руб.

– 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности ().Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи).

Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость ().Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета.

Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.К таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются.

Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора.

Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы.Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов.

То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства.

Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. ().Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет ().

Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Физлицо продало имущество организации…

В этом случае компания-покупатель не будет являться налоговым агентом (, ), соответственно, у физлица возникает обязанность по подаче в налоговую инспекцию декларации (3-НДФЛ), а также уплате налога.

Но опять же такая обязанность у гражданина возникает не всегда.

Давайте рассмотрим различные ситуации. Ситуация 1. Проданным имуществом физлицо владело больше минимального срока владения. Налоговым кодексом установлен минимальный срок владения имущества, при превышении которого доход от продажи этого имущества НДФЛ не облагается (, ).

Например, для транспортных средств минимальный срок владения составляет 3 года.

Следовательно, если гражданин продал организации автомобиль, которым владел три года и более, то этому физлицу не придется ни подавать декларацию, ни уплачивать НДФЛ. Ситуация 2. Проданным имуществом физлицо владело меньше минимального срока владения.

Если доход от продажи имущества все же подлежит обложению НДФЛ в силу того, что физлицо владело им меньше минимального срока, то 3-НДФЛ этому гражданину необходимо подать в любом случае, а вот сам налог, возможно, уплачивать не придется.

Ведь при продаже имущества физлицо вправе заявить НДФЛ-вычет (). И здесь существует два варианта. Вариант 1. Продажная стоимость имущества перекрывается имущественным вычетом.

Максимальный размер вычета, который можно получить при продаже своего имущества, вы найдете в . К примеру, при продаже транспортного средства максимальный НДФЛ-вычет составляет 250 тыс.

руб. А значит, если физлицо продало организации автомобиль стоимостью 250 тыс. руб. и менее, то НДФЛ с дохода от этой сделки гражданину платить не нужно.

Вариант 2. Продажная стоимость имущества больше имущественного вычета.

Поясним на примере продажи того же автомобиля. Если стоимость проданного авто превышает 250 тыс.

руб., то физлицу необходимо будет уплатить НДФЛ с разницы.

Допустим, транспорт продан за 300 тыс. руб. Налог нужно будет уплатить с 50 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 250 тыс.

руб.). Правда, вместо применения вычета физлицо вправе уменьшить доход от продажи имущества на расходы, связанные с его приобретением ().

Безусловно, в этом случае у физлица должны быть в наличии документы, подтверждающие такие расходы (например, договор купли-продажи, платежные документы и т.д.). При наличии подтверждающих документов может получиться так, что физлицу нужно будет либо уплатить НДФЛ в сумме меньшей, чем пришлось бы перечислить при применении вычета, либо налог не нужно будет платить вовсе.

Пример 1. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс.

руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 280 тыс.

руб. Значит, НДФЛ нужно будет уплатить с 20 тыс. руб. (300 тыс. руб. – 280 тыс. руб.), а не с 50 тыс. руб., как в случае применения вычета.

Пример 2. Гражданин продал организации автомобиль за 300 тыс. руб., но у физлица есть документы, из которых следует, что авто он приобрел за 320 тыс.

руб. В данном случае физлицу не нужно уплачивать налог, так как покупная цена автомобиля превышает его продажную стоимость. Ситуация 3. Физлицо продает имущество, которое использовалось им в предпринимательской деятельности.

Если экс-ИП продал имущество, которое использовалось им ранее в предпринимательской деятельности, то здесь важно, что это за имущество и когда оно продано. Ведь с 2020 года действует новое правило в отношении продажи предпринимательского имущества. Имущество продано до 01.01.2020 Вне зависимости от того, какое имущество продает физлицо, если такое имущество ранее использовалось им в предпринимательской деятельности, доход от его продажи облагается НДФЛ.

При этом применить вычет нельзя. Имущество продано начиная с 01.01.2020 Если физлицо продает жилой дом, квартиру, комнату, дачу, садовый домик или долю (доли) в них, а также транспортное средство, то доход от продажи такого имущества облагается НДФЛ, если физлицо владело им менее минимального срока владения.

Если же речь идет о продаже иного имущества, то доход от его продажи облагается НДФЛ в любом случае. Также читайте:

Форум для бухгалтера: Поделиться:

Подписывайтесь на наш канал в

Покупка и продажа недвижимости в одном году

Распространены ситуации, когда в календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается одна квартира, а следом покупается другая. Если вы еще ни разу не воспользовались имущественным вычетом при покупке квартиры или у вас есть остаток вычета от предыдущей покупки, вы можете применить два вычета одновременно.

Основание: Письмо Минфина от 11 февраля 2016 №03-04-05/7154.

Проще говоря, при продаже квартиры вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке квартиры – имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

Рекомендуем прочитать статью «». В ней подробно описаны все нюансы получения налогового вычета при покупке жилой недвижимости. Пример: Вам достался в наследство дом, и в 2020 году вы продали его за 3 млн.

В том же году купили квартиру за 4 млн. В 2020 году вы должны будете заплатить: 3 млн (стоимость дома) – 1 млн (вычет при продаже дома) – 2 млн (вычет за покупку квартиры) = 0.

Таким образом, ваш налог от продажи дома равен нулю.

Несовершеннолетние налогоплательщики

Согласно нормам действующего законодательства, дети до восемнадцати лет не могут совершать юридически значимых действий в отношении недвижимого имущества самостоятельно.

Однако, не смотря на это, несовершеннолетние физические лица признаются налогоплательщиками НДФЛ на общих основаниях. В соответствии с п.2 ст.27 НК РФ, законными представителями налогоплательщика — физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством РФ. Согласно положениям главы 3 ГК РФ, несовершеннолетние участвуют в налоговых отношениях через своих законных представителей:

  1. опекунов,
  2. родителей,
  3. усыновителей.

Соответственно, именно законные представители и должны в случае необходимости:

  1. представить декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС,
  2. уплатить НДФЛ,

за несовершеннолетних детей при получении ими облагаемых доходов при продаже недвижимости.

Вот что пишет по этому поводу Минфин в своем Письме от 03.05.2012г. №03-04-05/3-586:«Каких-либо исключений в отношении обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных несовершеннолетними, в гл. 23 Кодекса не установлено.Таким образом, если несовершеннолетний получает доход от продажи квартиры, находившейся в общей долевой собственности, он признается налогоплательщиком налога на доходы физических лиц в отношении таких доходов и имеет право наравне с другими налогоплательщиками на получение имущественного налогового вычета.Физические лица исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, в соответствии с пп.

2 п. 1 ст. 228 Кодекса, обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог на доходы физических лиц, а также представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.В соответствии с п.

1 ст. 26 Кодекса налогоплательщик может участвовать в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено Кодексом.При этом п. 2 ст. 27 Кодекса предусмотрено, что законными представителями налогоплательщика — физического лица признаются лица, выступающие в качестве его представителей в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации.Налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц за несовершеннолетних детей при получении ими доходов должны представлять в налоговые органы родители таких детей, являющиеся их законными представителями.»

Налоги с продажи квартиры

28 мая, 18:00Если человек решил продать свою квартиру, то государство может посчитать деньги, полученные от её продажи, доходом.

А со всех доходов нужно платить налоги.

В данном случае — 13% от полученного.

Но платить налог должны не все, не всегда и не со всей стоимости недвижимости. Разбираемся во взаимоотношениях государства и продавцов квартир.Когда нужно платить налоги с продажи квартирыГосударство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это либо 3 года, либо 5 лет.

Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. Например, в Ханты-Мансийском округе и в Республике Алтай установлен срок в 3 года для всех квартир, после истечения которого налоги платить не нужно.Для остальных регионов всё зависит от того, когда квартира оказалась в собственности.

Если квартира получена после 1 января 2016 годаЧтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет. Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

  1. если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты).
  2. если квартира приватизирована после этой даты;
  3. жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
  4. квартира получена в наследство;

Если квартира получена до 1 января 2016 годаМинимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, 3 года.

Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.С 2020 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.Теперь , и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие.Важно: налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги. Дальше расскажем об этом подробнее.С какой даты отсчитывается срок владения квартиройПо общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость.

Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть или на (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.Но есть и несколько исключений из него:1. Недвижимость, полученная по наследству.

В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться .3.

Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:

  1. если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности;
  2. если до 1 января 1998 года, то о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников . Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2020 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.

4. Квартиры, полученные через ЖСК.

Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).5. Если квартира покупалась по долям.

Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается Срок владения квартирами, полученными по реновацииОтдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели своим прежним жильём — взамен которого они получили реновационное.ПримерСемья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2020 года переехала в новостройку в рамках реновации.

Ковалёвы могут продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, вынуждены подождать ещё, до 15 апреля 2021 года, или заплатить НДФЛ.Налоги при продаже квартиры. Сколько платить На сегодняшний день стандартная ставка НДФЛ — 13%. Она действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней.

Если вы живёте и работаете в России, ваша ставка 13%. Для нерезидентов она намного выше —30%.

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости Нерезидентом может быть как иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, так и россиянин, который уехал жить в другую страну.

С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство.

Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% налога.Как посчитать налог Если совсем просто, то из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13%. Это правило действует только для налоговых резидентов.

Сейчас всё объясним подробнее.Цена квартирыЧтобы понять, что считается ценой квартиры для расчёта налога, не обойтись без деления квартир, оказавшихся в собственности до и после 2016 года.Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).А вот с квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года, всё обстоит чуть сложнее.

К ним применяются новые условия закона, а облагаемая налогом сумма теперь привязана к кадастровой стоимости.Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным .

Кадастровая стоимость жилья бывает как меньше, так и больше рыночной цены квартиры. Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ.

Для получения данных введите нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.А теперь о новых правилах подсчёта налога1.

Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%.

Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.ПримерВ декабре 2020 года Лена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2020-го. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2020 года — 7 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 5 460 000 рублей.Если Лена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 5 миллионов (ну, мало ли!), то «ценой» квартиры для обложения налогом будут считаться эти 5 460 000 рублей.Но к этой сумме Лена может применить вычет.

Как уменьшить налог: имущественный вычет и расходы при продаже квартирыСумму, которая облагается налогом, можно уменьшитьЕсть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них, на выбор.Налоговый вычет при продаже квартирыВычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена). Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей.

Налог считается от получившейся цифры.ПримерЕсли Лена продаст квартиру за 5 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.5 460 000 — 1 000 000 = 4 460 000 рублейНалог: 13% от 4460000 = 579 800 рублей Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублейНалог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.Если Лена продаст в 2020 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки в 2017 году, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион.

Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем. Налоговый вычет при продаже долей в правеЕсли сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то в миллион.Расходы на покупку квартиры Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.Что входит в такие расходы:

  1. если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.
  2. если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что вы на неё потратили, в том числе первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;

ПримерВ 2017 году Максим купил двушку в Москве за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил сам, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей.

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублейИтак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).Обратите внимание:Если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.Налоги при «продаже» новостройки по ДДУДо тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору.

Налог выплачивается по общим правилам — 13% от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет.

Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ налоги платить обязательно.Занижение цены в договоре купли-продажи квартирыПродавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.Возможно, налог платить не нужноПосмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.Налог может быть не таким большим, как рискиПосчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм.

Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.

ПримерПодаренную ей в 2020 году квартиру Лена продаёт за 6 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 7 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2020 года — 5 460 000 рублей.Считаем налог за продажу при цене 6 млн рублей:(6 000 000 — 1 000 000) × 13% = 650 000 рублейЧтобы не платить «лишние» налоги, Лена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 5 миллионов.

Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:(5 460 000 — 1 000 000) × 13% = 579 800 рублей То есть Лена рискует миллионом рублей ради того, чтобы сэкономить 70 200 рублей.А теперь представим, что эту квартиру Лене не подарили, а она купила её в 2017 году и потратила на это 4 миллиона, а теперь собирается продать за 6 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:(6 000 000 — 4 000 000) × 13% = 260 000 рублейА если Лена решит продать купленную квартиру за 5 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):(5 460 000 — 4 000 000) × 13% = 189 800 рублейПосчитайте всё в конкретных суммах и оцените, стоит ли эта экономия риска.Занижение цены в договоре может насторожить покупателяВедь в случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре.

Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%.

Что всего на 3% меньше налога. Так что какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредитеЕсли покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке.

Так как доля ипотечных сделок в разных сегментах составляет около 50%, то претендентов на квартиру с заниженной стоимостью сразу становится меньше.Подписание дополнительного соглашения о передаче остальной суммы Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом.

Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вредАвторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Женя Власова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Я сдавал или продал недвижимость

Доходы, полученные лицами от сдачи либо продажи недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Для граждан, проживающих в Российской Федерации более 183 дней в году, такие доходы облагаются по налоговой ставке 13%. В отношении граждан, получивших рассматриваемые доходы и находившихся в Российской Федерации менее 183 дней в году, применяется налоговая ставка в размере 30%. Если Вы сдавали недвижимое имущество физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, либо продали недвижимое имущество, находившееся у Вас в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества (три года или пять лет) Вам необходимо самостоятельно отразить полученные доходы в налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц ( ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. При определении налоговых обязательств доходы, полученные от продажи имущества, могут быть уменьшены на имущественные налоговые вычеты, более подробно с которыми можно ознакомиться в .

При получении доходов от сдачи либо продажи недвижимости налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц () необходимо представить не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения таких доходов, в налоговый орган по месту жительства. И не позднее 15 июля того же года уплатить исчисленную в налоговой декларации сумму налога в бюджет.

НДФЛ при продаже квартиры: не забудьте о вычете

Сообщая налоговикам о своем доходе от продажи квартиры, не забудьте заявить свое право на имущественный вычет () – он поможет уменьшить облагаемый доход и сократить сумму НДФЛ к уплате (или же вообще свести ее к нулю).

Напомним, что можно заявить вычет в размере не более 1 млн руб. (). Вместо вычета вы можете уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов по покупке квартиры, доход от продажи которой вы декларируете ().

К примеру, вы купили квартиру за 2 млн руб.

(подтверждающие данный факт документы у вас есть), а затем продали ее за 3 млн руб.

Безусловно, вам выгоднее не заявлять вычет (в этом случае налог придется заплатить с 2 млн руб. (3 млн. руб. – 1 млн руб.)), а уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов (налог надо будет заплатить с 1 млн руб.

(3 млн руб. – 2 млн руб.)).

Как рассчитывается НДФЛ при продаже недвижимости

Стандартная налоговая ставка при получении прибыли от продажи недвижимости физическими лицами составляет 13%.Например, если имущество было продано за 3,5 миллиона, размер налога составит:

  1. 3 500 000*0,13=455 000 рублей.

До 2016 существовала практика, когда при продаже имущества граждане искусственно уменьшали цену недвижимости в документах по купле-продаже, чтобы уменьшить размер начисленного налога.