Как продать квартиру которая находится в ипотеке


Как продать квартиру которая находится в ипотеке

Как продать ипотечную квартиру?


Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно.

Продать квартиру сложно, но можно.Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте.

В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса. Так как же быть?При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи.

В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.

Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.Шаг первый. Получение разрешения от банка.

Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается.
В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти.

А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос. При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.Шаг второй. Поиск покупателя и согласование условий сделки.

Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части.

Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца.

На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.Форма договора.

По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи.

При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся.

После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов.

Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.

Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.
Источник: Banki.ru

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Как и в другом банке, в Сбербанке можно получить согласие на продажу квартиру в ипотеке, если предоставить уважительную причину.

В случае преждевременной выплаты придется выплатить денежный штраф. Размер санкций должен быть прописан в договоре.
Для продажи имущества, взятого по ипотеке, понадобится оформить следующие документы:

  1. Договор купли-продажи
  2. Договор задатка
  3. Документ, подтверждающий снятие обременения.
  4. Справку из банка об отсутствии задолженности
  5. Закладную на квартиру

Остаток долга можно погасить досрочно с помощью .

А после этого оформить необходимые документы, снять обременение – и продать квартиру. Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.Автор: Команда Bankiros.ru00 722 просмотра Подпишитесь на Bankiros.ruПоказать всеПредыдущая статья Можно ли прописаться в ипотечной квартире Следующая статья Ипотека в банке Дельтакредит — условия и оформление

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь.

По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать.
Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения.

Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному.

Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством. Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом.

Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество.

И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Продажа квартиры в ипотеке с материнским капиталом

Сделка по продаже жилья, находящегося в ипотеке и купленного с привлечением средств маткапитала, также имеет несколько особенностей.

В их число входят:

  1. Для оформления этого документа требуется доказать, что права ребенка не нарушаются, так как будет приобретено новое жилье.
  2. Для совершения сделки нужно получить разрешение органов опеки;
  3. Ребенку, при рождении которого был получен сертификат, должно исполниться 3 года;

Фактически, продажа ипотечной квартиры, приобретенной, в том числе, на средства семейного капитала, выступает первой частью сделки по покупке нового жилья. При этом речь может идти как о квартире в новостройке, так и недвижимости на вторичном рынке. В некоторых случаях, например, при разводе родителей, продажа жилья сопровождается переводом определенных денежных средств на счет ребенка.

В любом случае, ключевым моментом для ее совершения выступает наличие согласия органов опеки.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала». Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета.

Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей. Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует. И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость.

В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Тегиипотека ипотечные каникулы как купить как продать Пермь FacebookTwittervKontakteEmailWhatsApp

Что с полученным вычетом

Вычет, полученный вами на покупку квартиры, останется у вас. Налоговый кодекс не устанавливает ограничения на получение вычета, если вы вдруг решите продать квартиру. Купили квартиру, подтвердили свои расходы — получили право на вычет и можете им воспользоваться.Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.Если квартира стоила меньше 2 млн рублей, положенный на эту покупку вычет будет меньше максимально допустимого.

В этом случае вы сможете перенести неиспользованный остаток на следующую покупку. А вот вычет по процентам на ипотеку перенести не удастся: он дается только под один кредит. Что делать? 16.04.18Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей.

И если вы за 2020 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.2840320 марта 2020ТэгиНад материалом работалиАвтор — Анастасия Корнилова, шеф-редактор — Елена Евстратова, корректор — Александр Кулаев, фоторедактор — Максим Копосов, верстальщик — Леся Шарахматова

Loading universal component.Все про недвижимость28 ноя 19818K7618 окт 2826K4617 окт 486K329 авг 68178K15419 авг 244244K18120 июл 19717K818 июл 10639K7210 июл 7152K1601 июл 384K27 июн 13232K1913 июн 179148K3411 июн 418K3

Море полезных статей о финансахВ вашей почте дважды в неделю. Рассказываем только о том, что касается вас и ваших денегПодписатьсяВот это вы еще точно не читалиЕкатерина Мирошкина, экономист6 дек 17814 дек 7K20Екатерина Мирошкина, экономист2 дек 4727K10Шорты21 ноя 14398K521 ноя 3634K2818 ноя 3822K25Екатерина Мирошкина, экономист11 ноя 109237K885 ноя 107101K29230 окт 88104K26Дмитрий Корнев, юрист29 окт 5310K2Екатерина Мирошкина, экономист25 окт 14027K6Екатерина Мирошкина, экономист22 окт 10896K30

Список документов

Итак, мы разобрались в том, как продать квартиру и какие способы существуют.

Для каждого из приведенных вариантов существует свой набор документов, который вам необходимо уточнить в банке. Мы же приведем полный список.

  1. Разрешение органов опеки на продажу в случае, если среди владельцев есть несовершеннолетние лица;
  2. Нотариально заверенное согласие супруга, если собственность куплена в браке, в том числе и после развода;
  3. Выписка из ЕГРН на продаваемую собственность;
  4. Паспорта всех владельцев или свидетельства о рождении для детей, младше 14 лет;
  5. Технический паспорт жилья;
  6. Справка об оценке недвижимости.
  7. Справка из управляющей компании об отсутствии долга по коммунальным платежам;
  8. Выписка из домовой книги со списком всех зарегистрированных лиц – если на момент продажи там будет прописан хоть один человек, банк откажет в проведении сделки;

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

– Если коротко: можно, но сложно.

Военную ипотеку регулирует специальный закон – № 117-ФЗ

«О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

от 20.08.2004.

Согласно этому документу, квартира, приобретенная с использованием целевого займа Минобороны, остается в залоге не только у банка, но и у военного ведомства до возврата суммы займа либо до истечения 20 лет военной службы его получателя.

Чаще всего, процедура продажи сводится к поиску средств для погашения целевого жилищного займа. В остальном всё как в первом варианте, описанном выше: о желании продать жилье уведомляется Росвоенипотека, погашается остаток задолженности, снимается обременение, затем заключается обычный договор купли-продажи с покупателем.

Читайте также: Как выгодно купить квартиру и сэкономить деньги

Как можно продать квартиру в ипотеке: варианты продажи

Для нынешнего владельца квартиры важно не просто сбыть ее, но сделать это при соблюдении следующих условий:

  1. безопасно, чтобы не наткнуться на мошенников.
  2. выгодно, чтобы не продешевить;
  3. законно, чтобы потом не возникли проблемы;

Вариантов продажи несколько, и мы каждый рассмотрим отдельно.

Но любой из них не может быть осуществлен без обращения в банк за согласием. Если вы пойдете на рискованный шаг, минуя эту обязанность, в итоге сделку оспорят, а имущество будет передано во владение банка-залогодержателя.Отметим, что вам не нужно бояться отношения банка к операции.

Если заемщик приводит аргументированные доводы (в письменном виде), кредитно-финансовые организации не отказывают и даже начинают принимать активное участие в сделке: занимаются поиском покупателей, обеспечивают безопасность расчетов, предоставляют депозитарные ячейки и др.Также обращаем ваше внимание на то, что согласия банка на продажу квартиры в ипотеке достигают с согласованием цены. Необходимо, чтобы условия продажи устраивали кредитора, он мог получить назад свои деньги. Процедура продажи должна производиться грамотно, опираясь на установленные правила.

Выделяют 6 способов продать квартиру под ипотекой.

Определитесь, какой из них подойдет в вашем случае:

  1. срочный выкуп агентствами недвижимости.
  2. собственными силами;
  3. с выплатой задолженности в процессе сделки;
  4. продажа с непогашенными долгами;
  5. с помощью банка;
  6. через досрочное погашение долга;

Способ 2. Продажа долговых обязательств

Другое название данного варианта – «перезайм». Жильё, находящееся в залоге у кредитной компании, владелец вправе передать в долг другому физическому лицу, если оно возьмёт на себя обязательства по ипотеке.Желающего перезанять ипотеку можно найти самому.

Заёмщик, нашедший клиента, приводит его в банк и проводит процедуру переоформления. Будущий владелец должен соответствовать требованиям банка – иметь стабильный доход и приличную кредитую историю.

Если клиент соответствует условиям, составляется новый договор.Согласно этому документу жильё продолжает оставаться в банковском залоге, но деньги по кредиту выплачивает уже другой клиент.

При желании «перезаемщик» вправе погасить кредит досрочно.Чем квартиры, находящиеся в залоге, могут привлечь покупателей:

  1. во-первых, сниженной стоимостью;
  2. в-третьих, улучшенной планировкой и отделкой.
  3. во-вторых, расположением в хорошем районе;

Процедурой перерегистрации обременения в Росреестре обычно занимается сам банк. От первого заёмщика требуется подписание соглашения о переуступке долговых обязательств.Процедура продажи долговых обязательств занимает в среднем около 20 дней. 5 дней нужны для снятия обременения и 2 недели на оформление нового документа купли-продажи.

Какие риски имеются со стороны покупателя?

Задаток за квартиру обычно не выше 1ООООО рублей.

Если приобретаемый объект находится в ипотеке, сумма для внесения на первоначальном этапе гораздо выше. При этом у покупателя есть возможные риски того, что после погашения долга, продавец не попытается избежать выполнения своих обязательств.