Как продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего ребенка


Как продать квартиру где есть доля несовершеннолетнего ребенка

Сложности при продаже доли: что говорит законодательство


Главная сложность, возникающая при продаже жилья, которое находится в долевой собственности, заключается, прежде всего, в необходимости документально (и физически) разделить доли. Если нет предварительной договоренности, а владельцев недвижимости несколько, возможны осложнения отношений продавца с другими собственниками, которые могут попросту воспротивиться любым сделкам. Даже если распределение долей оформлено документально, часто бывает, что ни один из владельцев жилья не может точно сказать, где пролегают границы его законного пространства, а где начинается территория другого собственника. Однако даже пройдя процедуру выделения доли «в натуре» (при этом собственник может предлагать покупателю конкретное помещение, которым тот мог бы распоряжаться), необходимо неукоснительно соблюдать и прочие законодательные нормы.

Чтобы разобраться с законодательными основами, стоит изучить статьи 244-259 ГК. В числе важнейших условий имеется следующее: решив продать свою долю, собственник должен, прежде всего, обратиться с предложением к другим собственникам, которые имеют первоочередное право на такую покупку.

При отказе надо получить письменное подтверждение того, что владельцы других долей не возражают против выставленных условий и не имеют претензий на имущество.

Стоить помнить, что сейчас все договоры, связанные с долевой собственностью, должны обязательно заверяться нотариально.

Законодательная база

Дети должны иметь жилье. Факт его наличия подтверждается регистрацией.

Место проживания должно совпадать с местом прописки одного из родителей.

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

  1. Конституция РФ. Согласно , человек с рождения наделен правами и свободами, ущемлять которые (отчуждать, нарушать) никто не имеет права. Согласно , родители обязаны заботиться о воспитании несовершеннолетних, которые, в свою очередь, находятся под защитой государства. В РФ контролирующую функцию выполняют органы опеки и попечительства.
  2. Семейный кодекс РФ. Согласно п. 3-5 , дети имеют имущественные права. Родители вправе распоряжаться их собственностью, но только с учетом положений ГК РФ о дееспособности несовершеннолетних. В соответствии с п. 1 родители не могут действовать в противовес интересам ребенка.
  3. Гражданский кодекс. В нем отражены вопросы относительно дееспособности подростков 14-16 лет (), малолетних до 14 лет (). Также в законе идет речь о месте жительства детей до 14 лет, подопечных: им признается место проживания родителей, опекунов несовершеннолетних (). О возможности распоряжаться имуществом ребенка сказано в . По закону, сделки, касающиеся продажи, дарения, обмена или сдачи в наем имущества подопечного не могут совершаться без получения разрешения ООП.

Дети обладают имущественными правами.

Их регистрация обязательна по месту жительства одного из родителей. Распоряжение имуществом детей возможно только с согласия органов опеки и попечительства.

Налог с продажи

Обязанность по уплате налога возлагается на всех собственников при продаже жилого помещения. Не предусматривается исключение и для малолетних граждан.

Поэтому законный представитель ребенка должен оплатить 13% от стоимости доли и подать налоговую декларацию. Исключение предусматривается для лиц, которые владели квартирой:

  1. не менее 3 лет до продажи (если она была принята в дар или получена в наследство).
  2. не менее 5 лет до продажи (если она была куплена);

Риски

Основные риски при заключении ДКП на реализацию объекта недвижимости с несовершеннолетним собственником несет покупатель.

В случае нарушения порядка согласования сделки с госорганами соглашение будет расторгнута, а квартира вернется в собственность малыша.Покупателю в таком случае придется взыскивать уплаченные за недвижимость деньги с продавца в судебном порядке.Чтобы обезопасить себя, покупателю следует:

  1. отследить количество и возраст детей.
  2. проверить справку из опеки на подлинность – для этого можно обратиться в соцзащиту и попросить подтверждение выдачи документа;
  3. убедиться, что все несовершеннолетние выписаны из жилья;

Совет: Лучше заблаговременно позаботиться о снятии с регистрационного учета детей, так как выписать ребенка «в никуда» нельзя, даже при смене собственника.Проследить количество детей необходимо в связи с возможностью приобретения квартиры предыдущими собственниками за счет средств материнского капитала без выделения долей несовершеннолетним. Это является нарушением закона.

В таком случае договор купли-продажи признается незаконным.Продажа недвижимости, доля в которой принадлежит ребенку, начинается и заканчивается посещением ООП. Игнорирование получения разрешения от соцзащиты в конечном итоге приведет к финансовым потерям не только покупателя, но и продавца – представителя малолетнего. Пытаться обойти закон не следует.

Могут ли дети распоряжаться недвижимостью

Несовершеннолетние могут владеть жильём, так же как и взрослые.

Но не имеют права им распоряжаться. Все вопросы, связанные с недвижимостью, решают их законные представители (родители, опекуны, усыновители, попечители). Именно они совершают сделки с квартирами от имени ребёнка.

С 14 до 18 лет дети считаются частично дееспособными и могут участвовать в сделках с письменного согласия своих представителей.Распоряжаться имуществом можно начиная с 18 лет, но бывают исключения. Так, возрастной порог снижается при вступлении в брак или при устройстве на работу с трудовым договором.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение. Отрицательный ответ может быть дан, если:

  1. заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.
  2. в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
  3. приобретаемое жилье не достроено;
  4. покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
  5. недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
  6. инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия.

Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

В ряде случаев человек может быть признан дееспособным в 16 лет. В этой ситуации при заключении сделки удастся обойтись без привлечения органов опеки.

В ряде случаев родители могут получить одобрение на продажу недвижимости, если откроют счет на имя ребенка и внесут туда сумму, размерную стоимости проданной доли. Однако воспользоваться денежными средствами удастся только после того, как ребенку исполнится 18 лет.

Одобрение от органов опеки удастся получить, если покупаемая квартира имеет лучшие условия проживания Видео

Документы для Органов опеки и попечительства

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов. Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен). Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры можно посмотреть здесь: ♦ ♦ Разрешение Органов опеки и попечительства на сделку можно получить в том случае, если при продаже квартиры не происходит ущемление прав и законных интересов участвующего в сделке ребенка.

Т.е. доля собственности ребенка не должна уменьшаться, а жилищные условия – ухудшаться. ♦ ♦ Объективный ответ – смотри по ссылке.

Как подготовить документы к продаже?

С 02.06.2016 г.

принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире. Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности.

Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу.

Если же это невозможно из-за:

  1. отсутствия второго родителя по причине развода;
  2. безвестного отсутствия отца или матери,
  3. его несогласия с продажей;

тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:

  • нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
  • решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
  • свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
  • решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);

Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:

  1. Техпаспорт старой квартиры;
  2. Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
  3. Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
  4. Заявление;
  5. Нотариальная лицензия на продажу;
  6. Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
  7. Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
  8. Квитанция об оплате госпошлины.
  9. Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
  10. Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
  11. Выписки из домовой книги старой и новой квартир;

ООиП изучит документы, сравнит прежние и новые условия проживания несовершеннолетних, а при отсутствии нареканий выдаст разрешение.

Суть проверки – убедиться, что сделка законна, а имущественные интересы детей соблюдены.

В присутствии инспектора ООиП родители заполняют заявление, в котором обязуются соблюдать права и интересы своих детей. Инспектор ставит свою подпись на этом заявлении.

Если ребенку на данный момент уже исполнилось 14 лет, тогда потребуется подготовить письменное разрешение от обоих родителей на продажу и покупку доли в квартире.

Где и сколько правильно выделять долю?

Перед тем, как продавать старое жильё, предоставьте бумаги на продаваемую квартиру органам опеки и поинтересуйтесь, на какой вид жилья они выдадут разрешение. Не раз такое было, что родители просто покупали недорогую комнату и полностью оформляли её на ребёнка. В таком случае попечительский совет не давал разрешение, потому что несовершеннолетний не может жить один, а как минимум с матерью.

Ведь на двоих такая площадь не достаточна.Если старая доля была 1/3 от общей жилплощади, то новая должна быть тоже 1/3 или более того.

Ни в коем разе недвижимость, которую Вы оформляете на ребёнка, не может быть меньше, чем он имел.Далее речь пойдет непосредственно о том, как продать квартиру если прописаны несовершеннолетние дети и какие документы придется для этого собрать. к содержанию ↑

Шаг 3. Подпишите договор купли-продажи

Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним покупателем стоит подписывать после получения разрешения органов опеки и попечительства.

Если опека по какой-либо причине откажет в разрешении, вы просто потеряете деньги — сделка будет аннулирована. Сделки по отчуждению квартиры, собственником которой является несовершеннолетний, подлежат обязательному нотариальному удостоверению. В зависимости от решения органов опеки, сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно, либо с последующим выделением доли ребенку в новом жилье.

Одновременные сделки по купле-продаже называются альтернативными.

Это сложный процесс: найти и покупателя, и продавца.

Оформляя альтернативную сделку в компании «Этажи», вы получаете скидки на услуги компании по продаже квартиры — 5%, и на покупку новой — 5%. Компания гарантирует полную безопасность и юридическую чистоту сделок.

Если вы потеряете право собственности, «Этажи» компенсируют вам стоимость квартиры.

Суммы компенсаций различаются по городам. После получения выписки из ЕГРН на приобретенную недвижимость, нужно предоставить ее в органы опеки в течение 30 дней после регистрации. Если взамен проданного жилья подопечный не получает в собственность новую недвижимость, все средства от сделки размещаются на специальном банковском счете.

Если взамен проданного жилья подопечный не получает в собственность новую недвижимость, все средства от сделки размещаются на специальном банковском счете.

С учетом принятого органом опеки решения нотариус запрашивает необходимые для сделки документы и готовит договор купли-продажи.

Подписание документов:

  1. если ребенок старше 14 лет, подпись ставит он сам и представители, при этом в договоре прописывается, что законные представители с действиями несовершеннолетнего согласны.
  2. если ребенку меньше 14 лет, сделку подписывают законные представители;

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Konstantin Yuganov/FotoliaВы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители.

В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст.

250 ГК РФ о праве преимущественной покупки.

Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка. Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну.

Однако такая сделка имеет ряд нюансов.

Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст.

250 ГК РФ). Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами. Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки.

Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой. Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку.

Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире.

Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма.

По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально. Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ).

Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде.

Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю. При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах. Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля. В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери). Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия.

Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв.

метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть. В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме.

Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства.

Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива. Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки.

В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат. Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости.

Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется. Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре.

Это может быть:

  1. оплата с отсрочкой или в рассрочку.
  2. предоплата по предварительному договору;
  3. оплата в день заключения договора;

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса.

Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа.

В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Когда продавать квартиру нельзя (когда опека запретит сделку)

В некоторых ситуациях опека может отказать в продаже квартиры.

Причиной могут послужить следующие обстоятельства:

  1. Ущемление прав ребенка. Если в результате продажи квартиры ребенок будет лишен собственности, а в новом жилье ему не будет выделена доля, органы опеки откажут в проведении сделки.
  2. В новой квартире отсутствуют удобства или их часть (не проведено электричество, нет горячей или холодной воды).
  3. Если новое жилье находится в аварийном состоянии.
  4. Отсутствие прописки в новом жилье.
  5. Отказ одного из родителей от продажи.
  6. Новые жилищные условия хуже предыдущих.
  7. Ребенок – наследник квартиры по завещанию, однако он еще не вступил в наследство.
  8. Покупаемая квартира находится на стадии строительства менее чем на пятьдесят процентов.

Отказать могут и по иным причинам.